Академі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /2010 icon

Академі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /2010




НазваАкадемі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /2010
Сторінка14/28
Дата30.10.2014
Розмір6.18 Mb.
ТипПротокол
1   ...   10   11   12   13   14   15   16   17   ...   28

^ ДЕРЖАВНА ПОЛІТИКА В СФЕРІ РЕГУЛЮВАННЯ

ЗАЙНЯТОСТІ НАСЕЛЕННЯ
Анотація. Визначено недоліки сучасного вітчизняного механізму регулювання зайнятості. Проаналізовано основні напрямки державної політики в сфері регулювання зайнятості населення.

Аннотация. Определены недостатки современного отечественного механизма регуляции занятости. Проанализированы основные направления государственной политики в сфере регуляции занятости населения.

Annotation. The lacks of modern domestic mechanism of adjusting of employment are certain. Basic directions of state policy are analysed in the sphere of adjusting of employment of population.
^ Постановка проблеми. В умовах складної ситуації на ринку праці України проблема створення ефективної системи регулювання зайнятості, яка базується на оптимальному співвідношенні між використанням ринкових та державних регуляторів набуває пріоритетного значення. Певні позитивні зрушення сучасного економічного процесу супроводжуються низкою негативних тенденцій на ринку праці, зокрема пов’язаних із структурним дисбалансом між попитом і пропозицією робочої сили, безробіттям, серед якого велика частина – приховане, низьким рівнем розвитком соціальної інфраструктури. Зазначені прояви потребують створення ефективної комплексної політики в сфері зайнятості, з урахуванням інноваційних факторів для чого необхідним є детальний і ґрунтовний аналіз сучасного організаційно-економічного механізму регулювання зайнятості населення в Україні.

^ Аналіз останніх наукових досліджень. В економічній літературі знаходять своє відображення проблеми регулювання ринку праці. Особливо слід відзначити роботи з теорії ринку праці Д. Гелбрейта, Р. Джакмана, Р. Еренбурга, Д. Кейнса, К. Макконнелла, К. Маркса, А. Оукена, П. Самуельсона, а також українських вчених зі світовим ім’ям: І. Вернадського, С. Подолинського, М. Туган-Барановського. Дослідженню механізму регулювання зайнятості населення в сучасних умовах присвятили свої праці такі відомі вітчизняні вчені, як Л.І. Антошкіна, А.Є. Ачкасов, А.В. Базилюк, Д.П. Богиня, І.К. Бондар, В.С. Васильченко, О.А. Грішнова, Т.А. Заяць, С.М. Злупко, А.М. Колот, Ю.М. Краснов, О.М. Кузнєцова, В.М. Лич, Е.М. Лібанова, О.Ф. Новикова, О.Ю. Рудченко та ін. Значний доробок у розробку теоретичних основ регулювання зайнятості внесли науковці інших країн: Б.Д. Брєєв, Н.А. Волгін, А.З. Дадашев, А.Л. Жуков, А.М. Ілішев, Р.І. Капелюшніков, Н.М. Римашевська

^ Постановка завдання:

– визначити недоліки сучасного вітчизняного механізму регулювання зайнятості;

– проаналізувати основні напрямки державної політики в сфері регулювання зайнятості населення.

^ Виклад основного матеріалу. Сучасний вітчизняний механізм регулювання зайнятості характеризується значними недоліками, а саме:

  • дезінтегрованість побудови. В сфері зайнятості автономно діють структури, які входять до складу державного сектору: служби зайнятості, державні освітні заклади, органи виконавчої влади; роботодавці, які представляють переважно приватний сектор; інші суб’єкти, такі як профспілки та інші суспільні організації;

  • розбалансованість функціонування системи управління. Місцеві органи виконавчої влади не завжди можуть вплинути на роботу Державної служби зайнятості, підприємницький сектор не бере активну участь в програмах забезпечення зайнятості;

  • відсутність зв’язку в роботі державного і приватного сектору. Роботодавці, не задоволені діяльністю служби зайнятості і рівнем професійної підготовки кадрів, часто надають перевагу самостійному пошуку необхідного персоналу, що в свою чергу знижує авторитет служби зайнятості серед незайнятого населення;

  • недостатня структурованість об’єктів впливу – економічно активного населення, зі складу якого виділяються лише дуже різнорідні групи, які найбільш потребують соціального захисту;

  • відсутність комплексного охоплення основних сторін і стадій процесу відтворення людського капіталу, і насамперед тих, які пов’язані із забезпеченням високоякісного рівня робочої сили.

Зазначені недоліки зумовлені принципами побудови та особливостями функціонування всіх складових механізму регулювання зайнятості населення в Україні. Отже, для визначення пріоритетних напрямів його вдосконалення і перебудови доцільно проаналізувати його структурні блоки, серед яких найважливішими, є діяльність державних служб та центрів зайнятості, державна фінансова політика в сфері зайнятості, структурно-інвестиційна політика, зокрема регулювання структурних співвідношень зайнятості та соціально-економічна політика.

Зменшення навантаження на вільне робоче місце є завданням, насамперед, державного регулювання зайнятості, яке може бути частково досягнуто через стимулювання роботодавців до створення нових робочих місць в пріоритетних галузях економіки або в областях з найнапруженішою ситуацією на ринку праці. Необхідно зробити так, щоб підприємцям було економічно вигідно створювати ро­бочі місця. Саме тому Україні слід скористатися досвідом країн із розвиненою ринковою економі­кою, які широко застосовують системи субсидування підприємців на працевлаштування безробіт­них та систему дотацій підприємцям на створення нових робочих місць.

Варто зазначити, що перші позитивні зрушення в цьому напрямі в Україні вже є. Так, порядок надання дотацій роботодав­цям, які працевлаштували за направленням Дер­жавної служби зайнятості безробітних громадян, а також забезпечили молодь після отримання про­фесійно-технічної або вищої освіти першим робо­чим місцем, регулюється відповідно Законами України: «Про загальнообов'язкове державне соці­альне страхування на випадок безробіття» [2] та «Про забезпечення молоді, яка отримала вищу або про­фесійно-технічну освіту, першим робочим місцем з наданням дотації роботодавцю» [1]. Серед активних заходів соціального захисту не­зайнятого населення, які використовує Державна служба зайнятості, а це окрім працевлаштування (в тому числі на дотаційні робочі місця та шляхом виплати одноразової допомоги для органцізації підприємницької діяльності) професійне навчання та громадські роботи, найбільша питома вага належить працевлаштуванню.

Що стосується пасивних методів регулювання зайнятості, то варто визначити, чи має допомога по безробіттю антистимулюючий вплив на активність безробітного населення. Для оцінки ролі цього методу регулювання важливим є порівняння розміру серед­ньої заробітної плати, бажаного рівня заробітної плати та розміру допомоги з безробіття [3, с. 2].

Важливою складовою економічної підсистеми державного регулювання зайнятості в Україні виступає фінансово-кредитний механізм, який включає: кредитування; бюджетне фінансування пріоритетних виробництв; інвестиції на створення нових робочих місць і розвиток підприємництва; створення і квотування робочих місць за рахунок коштів Фонду загальноо­бов'язкового державного соціального страхування на випадок безробіття. Аналізуючи сучасний стан і тенденції фінансового розвитку зазначеної сфери, слід відмітити, що у цих питаннях в Україні наявні численні недоліки, зокрема відсутність чітких методичних підходів до витрачання коштів на різні цілі сприяння зайнятості та складання бюджетів витрачання страхового фонду.

Визначальними факторами впливу на зайнятість в Україні є структурні зрушення економічного, соціального, техніко-технологічного характеру, а саме: характер розподілу і перерозподілу робочої сили між матеріальною, невиробничою та іншими сферами економічної діяльності; зміни в регіональній структурі робочої сили; структурні зрушення у формах господарювання; розвиток ринкових форм зайнятості, в тому числі малого підприємництва; поява гнучких форм зайнятості; технічна і технологічна модернізація робочих місць. Зважаючи на це, структурно-інвестиційна політика, яка впливає переважно на поточний попит регіональних ринків праці є надзвичайно важливою в системі регулювання зайнятості населення.

Структурно-інвестиційний напрямок регулювання зайнятості в Україні базується на двох складових: по-перше – ринкове саморегулювання розвитку ринку робочих місць, по-друге – державний вплив на рівень зайнятості населення та передбачає довгострокову і короткострокову стратегії.

Перша стратегія спрямована на стимулювання створення робочих місць через активізацію інвестиційного процесу, де участь ринкових механізмів та участь держави базуються на залученні інвестицій, кредитному регулюванні, приватизації великих підпри­ємств, пошуку стратегічного інвестора, прямій державній підтримці пріоритетних галузей, поліпшенні загального інвестиційного клімату.

Короткострокова стратегія передбачає стимулювання створення робочих місць через розвиток малого бізнесу, зайнятість у домогосподарствах та інших формах самозайнятості, що є ефективним і оперативним заходом в умовах відсутності великих інвестицій у реальний сектор економіки. Розвиток цього напряму економічного стимулювання робочих місць дозволяє у відносно короткий термін зняти напругу на ринку праці. З іншого боку, можливості малого бізнесу, домогосподарств поглинути значну кількість безробітних обмежені.

Повільні зміни в галузевій та територіальній структурі національної економіки зумовлюють відтворення раніше сформованої не­досконалої структури попиту на послуги робочої сили, яка суперечить завданням інноваційного розвитку та прискореної трансформації економічної системи. Для досягнення позитивних змін у плані форму­вання необхідних інвестиційних джерел модернізації діючих та введення нових робочих місць необхідно забезпечити випереджальні темпи зростання обсягів інвестицій порівняно з темпами зростання ВВП. Для стабільного зростання і, відповідно, іс­тотного розширення можливостей техніко-технологічного оновлення виробництва та системи робочих місць необхідно, щоб інвестиції були на рівні, не нижче 20-25% ВВП.

Структурно-інвестиційна політика в сфері зайнятості визначає пріоритетні сфери створення нових робочих місць – це малий і середній бізнес, наукомісткі галузі промисловості, споживчий сектор економіки. Конкретніше, у приладобудуванні робочі місця мають створюватись для виробництва та впровадження телеко­мунікаційного обладнання цифрових автоматич­них станцій; у суднобудівній промисловості – для освоєння будівництва нових типів конкурентоспро­можних суден; у деревообробній та легкій промисло­вості – для реалізації інвестиційних проектів та мо­дернізації застарілих виробництв; у машинобудуван­ні – в основному, для забезпечення потреб агропромислового комплексу високотехнологічною та конкурентоспро­можною технікою та обладнанням.

Отже, залишається ще багато чинників, які спричинюють кризовий стан в системі зайнятості України і призводять до руйнації робочих місць. Їх можна розділити на дві групи.

До першої групи належать фактори, існування яких викликано макроекономічною розбалансованістю ринкових складових:

  • відсутність великомасштабних інвестицій в економіку при високих темпах спрацювання основних фондів і недостатній участі фінансово-кредитної системи у відтворювальному процесі;

  • гальмування при­ватизації середніх і великих підприємств та пошуку стратегічних інвесторів;

  • нерозвиненість інфраструктурних складових фондового ринку, інвестицій, товарного, інформаційного ринків;

  • глибокі струк­турні зрушення в зайнятості населення; зміни багатьох соціально-економічних векторів у суспільному житті;

  • несинхронізованість зрушень виробничого і соціально-економічного характеру.

До другої групи належать фактори, які діють в організаційно-регулюючій системі створення нових та збереження існуючих робо­чих місць на державному і регіональному рівнях:

  • незабезпеченість пріоритетних галузей і територій реальними джерелами фінансу­вання для створення робочих місць;

  • негнучкість та інертність державної політики стимулювання створення робочих місць, пов'я­заних з новими ринковими формами зайнятості і гнучкою зайнятістю, малим підприємництвом, самозайнятістю в домашніх господарствах;

  • відсутність кредитної та податкової підтримки розвитку малого підприємництва як важливої умови створення динамічних, перспективних робочих місць.

Оскільки технічним базисом підприємств є основний капітал, модернізація якого відіграє вирішальну роль в інтенсифікації та підвищенні ефек­тивності виробництва, головним завданням підприємств є підтри­мання основного капіталу на рівні сучасних технічних, економіч­них, соціальних та екологічних вимог. А це означає, що вже в най­ближчі роки необхідно перейти до інноваційного наукомісткого ти­пу відтворення, ефективного використання інвестиційних ресурсів. Однак на різних підприємствах, у різних галузях економіки України характер науково-технічних проблем не однаковий. Інакше кажучи, має місце технологічна багатоукладність, коли застосуван­ня ручної праці поєднується з механізованими й автоматизованими виробництвами. Все це зумовлює різний підхід до інноваційної діяльності на різних підприємствах, у різних галузях. Для одних у найближчі роки актуальною є заміна ручної праці машинами, для інших – назріла проблема зниження фондомісткості за рахунок технічного переоснащення виробництва високопродуктивною тех­нікою нових поколінь. Таким чином, основними силами науково-технічного прогресу є працезберігаючий та ресурсозберігаючий. Наслідком реалізації їх буде різноплановий вплив на ринок праці і зайнятість. Так, впровадження працезберігаючих технологій зумо­вить вивільнення робочої сили, як правило, низької кваліфікації і без перепідготовки недостатньо конкурентоспроможної на ринку праці. Оновлення основних виробничих фондів у більшості галузей стимулюватиме попит на робочу силу високого рівня кваліфікації та нових професій. Перехід до принципово нової інтенсивної, висо­коефективної моделі відтворення основних фондів вимагає розробки структурної та інвестиційної політики, науково-технічної стратегії.

Внаслідок довгострокової односторонньої орієнтації структурно-інвестиційної політики на розвиток важкої індустрії, галузей військово-промислового комплексу, відсутності реальних кроків щодо створення соціально орієнтованого ринкового господарства сформувалися критичні умови життєдіяльності населення і відповідно значно розширилося коло і зріс рівень соціальних ризиків. В умовах системного реформування в першу чергу потерпає соціальна сфера відтворення робочої сили: звужується власна економічна база держави для реалізації соціальних програм, порушується традиційний механізм розвитку соціально-культурної сфери. Сьогодні інтегрований рівень розвитку соціальної інфраструктури в областях України складає лише 40-45% до передбаченого нормативами, а ступінь задоволення потреб населення в платних послугах навіть не наближується до раціональної норми. Зважаючи на зазначену ситуацію, розвиток соціально-економічної складової в системі організаційно-економічного механізму регулювання зайнятості населення набуває пріоритетного значення.

Елементом соціально-економічної політики є регулювання доходів населення, в рамках якого надзвичайно важливим є механізм регулювання оплати праці зайнятого населення. Жодна країна у світі не може обійтися без державного регулювання оплати праці, хоча сфера, масштаби, методи і процедури такого впливу дуже різноманітні. Функції держави (законодавчої і виконавчої влади) як суб'єкта організації оплати праці в суспільстві неоднозначні та складні.

На сучасному етапі трансформації економіки України механізм оплати праці залишається недосконалим і потребує корегування. Зокрема це стосується регулювання заробітної плати в бюджетному секторі економіки, від якого за останні роки держава практично відмовилась. По відношенню до цього сектора держава виступає в ролі монополіста і тому прагне до мінімізації загального рівня оплати праці в ньому. Це призводить до подальшої деградації цього сектора в зв'язку з різким зростанням вторинної зайнятості, яка досягла приблизно 50-60 % [6, с. 107].

У перехідний до ринку період держава не надала значення такому важливому питанню, як нормування праці. Воно покликане, з одного боку, захищати працівника від спроби роботодавця нав'язати йому надмірні вимоги до темпу і ритму роботи, які можуть призвести до надмірного зносу робочої сили, з другого – захистити роботодавця від прагнень працівників до зниження установлених ним трудових параметрів.

У зв'язку з цим доцільно, щоб держава поклала на роботодавців у законодавчому порядку обов'язки по нормуванню праці і раціональному використанню робочої сили. Роботодавець повинен довести до працівника норму праці, яку він в умовах ринкової економіки буде змушений пов'язувати з ціною послуг робочої сили.

Регулюванню оплати праці в значній мірі перешкоджає недосконалість податкової системи, її нестабільність, внесення досить частих змін у податкове законодавство. У цьому зв'язку значною проблемою залишається регулювання оплати праці через прямі податки, перш за все, прибуткового податку з юридичних і фізичних осіб [5, c. 51].

Низький рівень оплати праці, а також високий рівень безробіття в Україні спричинили таку серйозну проблему як трудова міграція населення. Українські джерела дають різну оцінку кількості трудових мігрантів, причому діапазон таких оцінок коливається від 2 до 7 млн. осіб. Розрахувати хоча б приблизну оцінку українських мігрантів здається неможливим, адже значна їх частина перебуває за кордоном нелегально (за різними оцінками, близько 80% заробітчан працюють без дозволу) [4, c. 96]. Однією з причин цього є неефективність чинної системи обліку статистичної інформації у сфері трудової міграції, а також відсутність єдиного державного органу, відповідального за збір такої інформації, її узагальнення та аналіз.

Інтенсивність трудових міграцій помітно вища в областях, які мають кордони з країнами далекого зарубіжжя, і особливо висока – у Закарпатській області. Стосовно складу мігрантів, то це майже виключно особи віком 20-49 років, тобто представники найбільш економічно продуктивних вікових груп. Основними центрами тяжіння трудових мігрантів з України є Росія (40-50%), Польща (15-20%), Чехія (10-12%), Італія (10%), Португалія (5-8%). Останнім часом спостерігається тенденція до зниження інтенсивності поїздок до південноєвропейських країн, особливо Португалії.

Частіше трудовими мігрантами стають особи з професійно-технічною та повною середньою освітою. Галузева структура зайнятих показує, що трудові мігранти займаються переважно роботами, що не сприяють підвищенню їх кваліфікації, набуттю навичок, потрібних для майбутньої продуктивної діяльності в Україні.

Отже, серед основних проблем в сфері трудових міграцій можна виділити: переважно нелегальний характер трудових поїздок за кордон; низький рівень забезпечення соціального захисту українських громадян за кордоном; переважна зайнятість низькокваліфікованими роботами; відсутність ефективних механізмів залучення коштів, зароблених мігрантами, в економіку України.

Висновки. Таким чином, проаналізувавши основні напрямки державної політики в сфері регулювання зайнятості населення, дійшли висновку, що лише комплексне використання всіх її інструментів і засобів, їх удосконалення та подолання конкретних проблем організаційної, економічної та правової підсистеми регулювання може призвести до суттєвого підвищення рівня зайнятості в Україні і покращення її якісних характеристик.
Використані джерела інформації:

  1. Закон України «Про забезпечення молоді, яка отримала вищу або професійно-технічну освіту, першим робочим місцем з наданням дотації роботодавцю» вiд 04.11.2004 № 2150-IV із змінами і доповненнями [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=2150-15.

  2. Закон України «Про загальнообов'язкове державне соціальне страхування на випадок безробіття» вiд 02.03.2000 № 1533-III із змінами і доповненнями [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/ main.cgi?nreg=1533-14.

  3. Плохотнюк Г. Основні пріоритети у соціально–трудовій сфері / Г. Плохотнюк // Людина і праця. – 2004. – №2. – С. 2–3.

  4. Семикіна М. В. Мотивація конкурентоспроможної праці: теорія і практика регулювання / М. В. Семикіна. – Кіровоград: ПіК, 2003. – 426 с.

  5. Соціальна політика та економічна безпека / [О. М. Головінов, М. Є. Горожанкіна, Є. І. Крихтін (заг.ред.) та ін.]. – Донецьк: Каштан, 2004. – 335 с.

  6. Соціально-економічний механізм регулювання ринку праці та заробітної плати: кол. монографія / [Д. П. Богиня, Г. Т. Куликов, В. М. Шамота та ін.]. – К.: Інститут економіки НАН України, 2001. – 300 с.


Рецензент: Корецький М.Х., д. держ. упр., професор.


УДК 332.624 Ганєва О.М.,

здобувач,

Академія муніципального управління
^ МЕТОДИЧНІ ОСНОВИ ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ, ЩО ВИКОРИСТОВУЮТЬСЯ ДЕРЖАВНИМИ ОРГАНАМИ УПРАВЛІННЯ В РЕГУЛЮВАННІ РИНКУ ЖИТЛА
Анотація. Визначено недосконалість існуючої бази даних, та ефективність оціночних процедур, що використовуються при проведенні оцінки нерухомого майна в державі. Обґрунтовано методичні основи масової оцінки нерухомості в державі.

Аннотация. Определено несовершенство существующей базы данных, та эффективность оценочных процедур, которые используются при проведении оценки недвижимого имущества в государстве. Обоснованы методические основы массовой оценки недвижимости в государстве.

Annotation. Imperfection of existent database is certain, that efficiency of estimate procedures which are used for conducting of estimation of the real estate in the state. Methodical bases of mass estimation of the real estate are grounded in the state.
^ Постановка проблеми. На сьогодні житлова нерухомість це єдиний реальний актив, який більшість громадян України змогли отримати у ході приватизації. Тому адекватну оцінку житлової нерухомості можливо розглядати як одну з основ соціально-економічної захищеності громадян в умовах ринку.

В умовах формування ринкових відносин держава є найкрупнішим учасником ринку нерухомості. Таким чином держава повинна постійно вирішувати проблеми ефективного управління нерухомістю, що знаходиться у державній власності, тобто створення умов для інвестування в нерухомість.

На сьогодні в Україні, формування ринку нерухомості проходить в умовах практично відсутності єдиної та целостної системи методичних підходів та механізмів до оцінки нерухомості, це обумовлено тим, що при адміністративній системі був відсутній безпосередньо предмет оцінки. А ефективне формування та функціонування ринку нерухомості можливо тільки на базі якісного інформаційного забезпечення усіх учасників ринку.

Ця ситуація сприяє порушенню інтересів держави при розпорядженні державним майном, блокує успішну інтеграцію в міжнародне економічне суспільство, формування інвестиційного клімату в державі, динаміку розвитку багатьох галузей української економіки, а також стає питання формування бюджетів усіх рівній на адекватній економічній базі.

^ Аналіз останніх наукових досліджень. Проблеми оподатковування та оцінки нерухомості знайшли відображення в численних наукових публікаціях. Фундаментальні дослідження, спрямовані на розгляд сутності нерухомості й оцінної діяльності, відображено в роботах провідних вітчизняних вчених, О.Ю.   Амосова, М.Д.Бойка, Г.В.Висоцької, А.П. Голікова, Е.А.Гриценко, В. І. Єсипова, М.М.Журавського, В. І. Сергієнка, М. П. Лебідя, Г.А.Маховикової, С.М. Максимова, П.Н.Ніконова, Г.М.Стерника, В.І. Тітяєва, А.М. Тіщенко, В.І.Торкатюка, А.М.Третяка, Л.С. Шевченко, Л.М.Шутенка, , а також закордонних учених А.Г.Грязнової, Н.В.Калініної, Є.І. Тарасевича, Генрі С.Харрісона, Дж.Фрідмана, М.А.Федотової, Нікнув Ондуея, Дж.К.Еккерта. У них міститься ґрунтовний масив наукових здобутків стосовно оцінки нерухомості та бізнесу, економічної статистики, аналізу та ефективності інвестицій у нерухомість, економіки міського земле використання. Разом з тим слід відзначити недостатню розробленість напрямку наукових досліджень, пов'язаних з методикою розрахунку податкової бази для оподаткування нерухомості.

^ Постановка завдання:

– визначити недосконалість існуючої бази даних, та ефективність оціночних процедур, що використовуються при проведенні оцінки нерухомого майна в державі;

– обгрунтувати методичні основи масової оцінки нерухомості в державі.

^ Виклад основного матеріалу. Масова оцінка нерухомості є ефективним інструментом визначення вартості великого числа нерухомого майна, яка передбачає застосування стандартних методик та статистичного аналізу. Досконало розроблена система масової оцінки дозволяє, при значно менших затратах ніж при індивідуальна оцінка, визначати справедливі оціночні значення вартості для великої сукупності об’єктів нерухомості.

Можна виділити три основних види моделей масової оцінки, кожний з яких має свою специфіку.

Адитивна модель має такий вигляд [ 8, с. 59]:

, (1)

де (Х1 ... Хn) – характеристики об'єкта нерухомості;

Ai - чисельні коефіцієнти при змінних характеристиках об'єкта, що показують внесок відповідних характеристик у вартість.

Математична регресія дозволяє точно розрахувати оптимальні Ai для конкретної бази даних, але прийняте допущення про лінійність внеску кожної характеристики, звичайно, не відповідає реаліям ринку. Адитивна модель не враховує взаємозв'язку факторів один з одним, незадовільно описує прикордонні ситуації (на прикладі об'єкта з дуже великою площею). Проте на основі цієї моделі можна зробити висновки про значущість тих чи інших змінних і похибки інформації. Адитивну модель звичайно використовують для попереднього аналізу.

Мультиплікативна модель має вигляд [8, с. 58; 10, с. 12]

, (2)

де (Y1 ... Yn ) – характеристики об'єкта нерухомості;

Bi – вага змінних характеристик об'єкта.

Проста мультиплікативна модель зводиться до адитивного виду шляхом логарифмування і має подібні недоліки. Але вона дозволяє більш гнучко відтворити залежність (у тому числі нелінійну) вартості від значень характеристики.

Гібридна модель [8, с. 96] є комбінацією двох перерахованих вище видів, наприклад

, (3)

де (Z1 ... Zn) – характеристики об'єкта нерухомості;

A-Bi – вага і коефіцієнти при змінних характеристик об'єкта.

Такий вид моделі дозволяє адекватно відображати основні тенденції ринку нерухомості. Відсутність строгої детермінації дає змогу приймати рішення про спосіб включення (адитивний або мультиплікативний) у модель будь-якої характеристики об'єкта, підбираючи оптимальний, з погляду точності, прогноз. Однак такий вид моделі значно ускладнює калібрування коефіцієнтів. Зазвичай, тут використовують ітеративні методи.

Вибір того чи іншого виду моделі визначається шляхом найбільш адекватного відображення реального ринку. Прості моделі - адитивна і мультиплікативна - можуть застосовуватися для опису слаборозвиненого ринку, де немає будь-яких нелінійних тенденцій, вони досить логічні за структурою і стійкі в тому сенсі, що відсутні сильні викиди в оцінці для нестандартних об'єктів. Гібридна модель оптимальна для ринку з усталеними нелінійними тенденціями і складними видами залежності вартості від факторів, які характеризують нерухомість. Аналізувати кінцеву гібридну модель виявляється не так просто як дві попередні, особливо якщо задіяні складні змінні, що відбивають взаємовплив характеристик. Іншою проблемою гібридної моделі є сильна залежність кінцевого результату в процесі ітеративного калібрування від початкових значень коефіцієнтів [6, с. 18].

Проблеми складних гібридних моделей стикуються з проблемами евристичного моделювання, які поки ще слабко розроблені і вимагають активної експертної участі.

Як вже згадувалося, калібрування моделі дозволяє визначити безпосередній вплив факторів на вартість, тобто розрахувати кінцеві коефіцієнти A-Ci моделі.

Першим кроком є перетворення даних: якісні фактори кодуються і формують так звані лінеаризовані значення, що відбивають мультиплікативний внесок у вартість. Окремо виділимо бінарні змінні – так / немає (звичайно це наявність або відсутність якого-небудь поліпшення). Нерідко кількісні змінні також перетворюються до нелінійного вигляду.

Множинна лінійна регресія однозначно дозволяє розрахувати коефіцієнти адитивної моделі на основі мінімізації квадратичного відхилення. Для уточнення прогнозу первинні змінні можуть бути замінені апроксимуючими їх функціями, зокрема, змінна часу угоди звичайно є нелінійною функцією (що пов'язано, приміром, із сезонними коливаннями). На цьому етапі відбувається створення змінної відгуку цін на місце розташування, що відбиває внесок місця розташування у вартість. Ця змінна створюється за допомогою нелінійної множинної регресії на основі інформації про центри локального впливу . Нелінійна множинна регресія може бути використана і для калібрування гібридної моделі.

Одним з основних методів калібрування гібридних моделей є метод зворотного зв'язку. Він заснований на ітеративному підборі коефіцієнтів на основі мінімізації суми усіх відхилень прогнозних значень вартості від заданих ринкових. Для забезпечення збіжності він вимагає завдання коректних початкових значень коефіцієнтів.

При калібруванні моделей треба брати до уваги забезпечення їхньої стійкості по відношенню як до характеристик об'єктів, що оцінюються, так і до бази даних, за якою будувалася модель.

Стійкість моделі забезпечується:

  • адекватністю формули (вона повинна бути не дуже спрощеною і не занадто складною);

  • надійністю бази даних (відбракуванням непороз’яснених девіантних значень ціни і перевіркою сумнівних даних);

  • ретельним аналізом кінцевих значень коефіцієнтів [8, с. 63].

Будь-яка модель - це тільки спрощене представлення реального ринку, що не претендує на стовідсоткову відповідність ринковим цінам. Існують два основних джерела похибки оцінки. Це - якість інформації, що може включати як неринкові угоди, так і не повністю описані (може бути втрачена або відкинута частина важливої інформації). Тому модель, яка добре працює на вихідній базі даних, може давати викиди при оцінці реальних об'єктів. Друге джерело помилок - невірні припущення, закладені в структуру моделі. Наприклад, якщо в модель закладена лінійна залежність вартості від площі магазину, то вона буде переоцінювати великі універмаги і недооцінювати невеликі кіоски, оскільки попит розрізняє такі об'єкти. Подібні недоліки можна виявити при аналізі коефіцієнтів відносин прогнозних значень до реальних цін угод з бази даних, але лише при наявності об'єктів з такими параметрами в контрольній вибірці.

Якість моделі за контрольною вибіркою встановлюється за допомогою стандартних статистик [1, с. 22; 3, с. 32]. Значення цих статистик можуть слугувати критерієм при виборі остаточної структури моделі разом з трактуванням результатів (відповідність ринку). Аналіз відхилень прогнозних значень від реальних дає змогу професійного коригування як виду моделі, так і її коефіцієнтів.

Можливі випадки, коли статистичні критерії підтверджують якість моделі, а експертна перевірка показує очевидні невідповідності. У цьому разі причина криється, скоріш за все, в ненадійності вихідної ринкової інформації про угоди.

Крім того, перевірка припускає виїзд на місцевість з оглядом і оцінкою реальних об'єктів [7, с. 7]. Візуальний огляд об'єкта і його місця розташування нерідко дозволяє пояснити природу розбіжності ціни і прогнозу. Польове дослідження, що звичайно завершує роботу з масової оцінки, має своєю основною метою виявлення додаткових і неврахованих оцінкою факторів, що є присутніми, наприклад, в описі об'єктів у міських реєстрах нерухомості, але не використаних моделлю, або зв'язаних зі специфічним місцем розташування об'єктів.

Моделі масової оцінки розробляють для груп типових об'єктів нерухомості з обмеженою кількістю характеристик об'єктів. Ця умова масової оцінки припускає схожість об'єктів по всіх інших характеристиках як фізичних (технічних) [5, с. 5], так і за умовами їхнього місця розташування в рамках проведеного зонування території міста [2, с. 20; 4, с. 25,]. Але на практиці можуть існувати багато об'єктів, вартість яких певною мірою визначається неврахованими в моделях факторами (фізичний, економічний і функціональний знос). Цими факторами можуть бути такі фізичні характеристики, як унікальна якість будівництва і планувальна організація об'єкта, а також особливості функціонального призначення об'єктів, їхнього локального місця розташування і специфічного оточення. Такі характеристики можуть у явному або непрямому вигляді бути присутні в реєстрі нерухомості або на карті міста, але при цьому залишитися незатребуваними при створенні й коригуваннях моделі [9, с. 109].

Результатом польового дослідження може стати більш повний опис мереж застосування проведеної масової оцінки з аргументованими висновками з приводу недоцільності або неможливості подальшого удосконалення моделі (залежно від цілей роботи і вимог до оцінки). При цьому можуть бути виділені унікальні об'єкти, оцінювати які потрібно в індивідуальному порядку або із застосуванням інших підходів. Одним з можливих результатів польової перевірки може стати розробка додаткових експертних виправлень (коефіцієнтів), застосовних до окремих об'єктів або груп об'єктів.

Нерозвиненість ринку нерухомості накладає обмеження на точність індивідуальної оцінки не менше, ніж при масовій, у доходному і витратному методах похибок не менше, ніж у методі порівняння продажів . Справді, якщо ринок за якимось класом об'єктів не розвинутий, дуже складно визначити виправлення на функціональний і економічний знос при застосуванні витратного методу. Також проблемним стає визначення ставки капіталізації (дісконтувння) при оцінці доходним методом. При відповіді на ці питання в ситуації нерозвиненого ринку експерта спонукають робити припущення, які, коли виявляються помилковими, багаторазово множать похибку результату оцінки. Таким чином, розвиненість ринку нерухомості (окремих його секторів) і його обороти однаково обумовлюють точність і надійність оцінки при застосуванні як масової, так і індивідуальної оцінки, при використанні кожного з трьох методів. Якщо ринок розвинутий, а інформація відкрита і не спотворена, то шансів на акуратну й точну оцінку більше, поза залежністю від застосовуваних методів [8, с. 102]. При цьому вибір методу оцінки (витратного, доходного або порівняння) залежить від типу нерухомості і здійснюється оцінювачем як при індивідуальній, так і при масової оцінці.

Масова оцінка має свої обмеження: іноді буде ефективніше (точніше з урахуванням витрат на оцінку) зробити індивідуальну оцінку, наприклад, об'єкта спеціального призначення, ніж намагатися визначити стандартні правила його оцінки. Але це рідкі випадки, виняток по невеликому колу об'єктів.

У цілому, масова оцінка є важливим засобом визначення вартості нерухомості (для цілей оподаткування). Система масової оцінки повинна давати змогу виявляти точні та справедливі результати оцінки вартості при ефективному використанні ресурсів. На сьогодні існує декілька питань які заважають якісному проведенню оцінки нерухомого майна. Оснівним з яких можна назвати недосконалість існуючої бази даних, та ефективність оціночних процедур, що використовуються.

Висновки. Таким чином, при створенні ефективної системи масової оцінки в Україні слід зауважити, що масова оцінка потребує ретельного планування та аналізу. Служби, що проводитимуть оцінку повинні мати чітку уяву не тільки про ефективні інструменти оцінки, а також про те як ці інструменти функціонують та які з них будуть найбільш корисні при побудові ефективної оціночної системи в умовах конкретного регіону. Також ефективна система масової оцінки нерухомості дасть можливість сформувати справедливу податкову базу для податку на нерухомість.
^ Використані джерела інформації:

1.Высоцкая Г.В., Молодченко-Серебрякова Т.Г. Рекомендации по усовершенствованию методики расчета рыночной стоимости объектов строительства городского жилого фонда // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 62. – К.: Техника, 2005. – С. 21 – 23.

2. Голиков А.П., Дейнека А.Г., Казакова Н.А. Размещение продуктивных сил и регионалистика. – Харьков: «Олант», 2002. – 319 с.

3. Гриценко Е.А. Рынок недвижимости: закономерности становления и функционирования (вопросы методологии и теории). – Х.: Бизнес-Информ, 2002. – 96 с.

4. Доліший М.І., Паламарчук М.М., Паламарчук О.М., Шевчук Л.Т. Соціально-економічне районування України. – Львів. – 1997. – 50 с.

5. Дронь А.А. Ринок житла в Україні. Автореферат на здоб. ступ. канд. ек. наук. К.: 1997. – 18 с.

6. Каплий О. Тенденции рынка недвижимости Украины // Янус. Нерухомість. Всеукраинский информационный бюллетень - №2 (145). – 2000. С. 18 – 19.

7. Нестеренко І.С. Техніко-економічна оцінка нерухомості. Автореферат на здоб. ступ. канд. тех. наук. К.: 2002. – 18 с.

8. Оценка имущества и имущественных прав в Украине / [Н. П. Лебедь, А. Г. Мендрул, В. С. Ларцев и др.] – К.: Принт Експрес, 2002, - 688 с.

9. Стеченко Д.М. Державне регулювання економіки. – К.: МАУП. – 2000. – 176 с.

10. Шутенко Л.М. Технологічні основи формування і оптимізації життєвого циклу міського житлового фонду: Автореф. дис. д.т.н. / ХДАМГ. – Х., 2002. – 43 с.

Рецензент: Дацій О.І., д. е. н., професор.
УДК 314.48 (477) Єгоров Ю. В.,

аспірант,

Інститут проблем

національної безпеки

при РНБО України
1   ...   10   11   12   13   14   15   16   17   ...   28

Схожі:

Академі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /2010 iconАкадемі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 4 /2010
...
Академі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /2010 iconАкадемі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 3/2010
...
Академі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /2010 iconАкадемі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 2 /201 2
...
Академі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /2010 iconАкадемі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 3/201 2
...
Академі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /2010 iconАкадемі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /201 2
...
Академі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /2010 iconАкадемі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /201 1
...
Академі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /2010 iconАкадемі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 4/2011
...
Академі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /2010 iconАкадемі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 3/2011
...
Академі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /2010 iconАкадемі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 2 /201 1
...
Академі я муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1 /2010 iconАкадемія муніципального управління науковий вісник академії муніципального управління збірник наукових праць серія «управління» випуск 1/2010
...
Додайте кнопку на своєму сайті:
Документи


База даних захищена авторським правом ©zavantag.com 2000-2013
При копіюванні матеріалу обов'язкове зазначення активного посилання відкритою для індексації.
звернутися до адміністрації
Документи