Лекции Общие положения и сфера применения доходного подхода. Метод прямой капитализации дохода. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков) icon

Лекции Общие положения и сфера применения доходного подхода. Метод прямой капитализации дохода. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков)




Скачати 143.32 Kb.
НазваЛекции Общие положения и сфера применения доходного подхода. Метод прямой капитализации дохода. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков)
Дата23.01.2013
Розмір143.32 Kb.
ТипЛекции




Тема 5. Оценка недвижимости доходным подходом


План лекции

1. Общие положения и сфера применения доходного подхода.

2. Метод прямой капитализации дохода.

3. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков).



  1. Общие положения и сфера применения доходного подхода.


До­хо­д­ный по­дход ос­но­вы­ва­е­т­ся на пред­по­ло­же­нии, что то­ль­ко тот об­ъ­ект име­ет сто­и­мость, ко­то­рый при­но­сит до­ход, а та­к­же на том, что сто­и­мость об­ъ­е­к­та опре­де­ля­е­т­ся су­м­мой до­хо­дов, при­но­си­мых в ре­зуль­та­те его эк­с­п­лу­а­та­ции наилучшим и на­и­бо­лее эф­фе­к­ти­в­ным об­ра­зом.


В соответствии с НСО № 1 «До­хо­д­ный по­дход базируется на учете принципов наиболее эффективного использования и ожидания, в соответствии с которыми стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи».


Все ба­зо­вые по­ка­за­те­ли при ис­по­ль­зо­ва­нии доходного подхода ра­с­с­чи­ты­ва­ю­т­ся ис­к­лю­чи­те­ль­но на ос­но­ве дан­ных в ры­н­ке.


Доходный подход наиболее ча­с­то ис­по­ль­зу­е­т­ся при оце­н­ке зданий, со­о­ру­же­ний, це­ло­ст­ных имуще­с­т­вен­ных ком­пле­к­сов, па­ке­тов ак­ций:

  • при при­ва­ти­за­ции, в том чи­с­ле, под ин­ве­с­ти­ци­он­ные обя­за­те­ль­с­т­ва;

  • для опре­де­ле­ния аре­н­д­ной пла­ты за поль­зо­ва­ние не­дви­жи­мо­с­тью;

  • при оце­н­ке оку­па­е­мо­с­ти ин­ве­с­ти­ций в фу­н­к­ци­о­ни­ру­ю­щий об­ъ­ект не­дви­жи­мости;

  • для це­лей кре­ди­то­ва­ния под за­лог;

  • для це­лей вне­се­ния в уста­в­ный фонд хо­зяй­с­т­вен­но­го об­ще­с­т­ва;

  • для це­лей ку­п­ли-­про­да­жи в усло­ви­ях огра­ни­чен­но­с­ти ин­фо­р­ма­ции в сде­л­ках ку­п­ли-­про­да­жи ана­ло­ги­ч­ных об­ъ­е­к­тов;



Ал­го­ритм доходного подхода:

  1. Опре­де­ле­ние го­до­во­го про­гно­з­но­го эф­фе­к­ти­в­но­го ва­ло­во­го до­хо­да (ПВД).

  2. Опре­де­ле­ние го­до­вых про­гно­зи­ру­е­мых ра­с­хо­дов.

  3. Опре­де­ле­ние го­до­во­го про­гно­зи­ру­е­мо­го чи­с­то­го опе­ра­ци­он­но­го до­хо­да (ЧОД).

  4. Опре­де­ле­ние ста­в­ки ка­пи­та­ли­за­ци­и или ставки дисконтирования.

  5. Ра­с­чет сто­и­мо­с­ти об­ъ­е­к­та оце­н­ки



Ме­то­ды определения стоимости доходным подходом:

  • Ме­тод прямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да;

  • Ме­тод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков).




  1. Метод прямой капитализации дохода.


Метод прямой капитализации дохода применяется в случаях, когда прогнозируется постоянный по величине и равный в периодах прогнозирования чистый операционный доход, получение которого не ограничивается во времени (НСО № 1).

Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур (НСО № 2).


Этап 1. Прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества.


Валовой доход – совокупное поступление средств, которые ожидается получить от реализации прав, связанных с объектом оценки (НСО № 2).


Расчет валового дохода от использования объекта в основном производится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Т.е. делается предположение, что имущество, подлежащее оценке, на дату оценки свободно, вакантно и доступно для сдачи в аренду.


Алгоритм расчета.

^ Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

^ Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Потери:

- незагруженность арендуемых площадей;

- смена арендаторов;

- неуплата арендной платы и др.


Прочие доходы:

- плата за пользование стоянкой и гаражом;

- плата за установление рекламы;

- плата за пользование средствами коммуникаций (стационарная антенна и т.д.).


Этап 2. Прогнозирование операционных затрат и чистого операционного дохода (рентного дохода).


Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы:

- операционные (эксплуатационные) расходы;

- постоянные (фиксированные) расходы;

- резерв на замещение.


Операционные затраты – прогнозируемые затраты собственника, связанные с получением валового дохода. К операционным не относятся затраты на обслуживание долга, налога на прибыль, единого и фиксированного налога (НСО № 2).

Т.е. операционные (эксплуатационные) расходы включают в себя расходы типичного года на содержание имущества, предоставление услуг арендаторам и т.д.:

- коммунальные услуги: электричество, газ, отопление, водоснабжение, канализация и т.д.;

- вывоз мусора и уборка территории;

- заработная плата с отчислениями аппарата управления;

- дополнительные услуги : охрана, лифт, уборка и т.д.;


Постоянные (фиксированные) расходы - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам), амортизационные отчисления, налоги, платежи и т.д.);


Резерв на замещение - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта (текущий ремонт водопровода, канализации, крыши и т.д.).


^ Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.


Этап 3. Обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет.


Ставка капитализации – коэффициент, применяемый для определения стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования при условии, что доход предусматривается неизменным на протяжении определенного периода в будущем. Ставка капитализации характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата (НСО № 1).


Существует несколько методов получения ставки капитализации.


^ Расчет ставки капитализации методом аналогов.


Чистый операционный доход

СК = -------------------------------------------------------------

Стоимость имущества (цена продажи)


Ставка капитализации, определенная таким способом называется общей ставкой.


^ Расчет ставки капитализации кумулятивным методом (методом суммирования).


Пример расчет кумулятивной ставки капитализации.

Составляющие ставки капитализации




Безрисковая базовая ставка

8

Компенсация за риск изменения базовой ставки

1

Компенсация различий в ликвидности вложений

2

Компенсация за риск капиталовложений в регион

3

Компенсация за риск оцениваемого объекта

1

Компенсация потребности в компетентном менеджменте

1

ИТОГО:

16


Безрисковая базовая составляющая – это наиболее безопасная ставка, которую можно получить по вкладам на протяжении определенного периода времени.

Компенсация за каждый установленный вид риска определяется экспертным путем по пятибалльной шкале:

- компенсация риска изменения базовой ставки учитывается в связи с тем, что украинские банки могу понизить процент по депозитным вкладам в отличие от, например, вложений в государственные облигации США, которые принято считать абсолютно безопасными;

- компенсация за риск, обусловленный расхождениями в ликвидности вложений, устанавливается в связи с тем, что оцениваемое имущество в отличие от банковских вкладов, не может быть срочно переведено в короткий срок в наличные без существенных потерь стоимости. Поправка на ликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора;

- компенсация за риск вложений в регион, определяется по результатам экономического состояния и инвестиционной привлекательности региона;

- компенсация специфических рисков, присущих оцениваемому объекту, устанавливается с учетом прогнозирования доходов, состояния рынка, факторов внешнего окружения в виде совокупности конкурентов и т.д.;

  • компенсация за риск, связанный с компетентностью управления определяется в связи с необходимостью учета качества управления Объектом в условиях переходного периода к рыночной экономике.


^ Набор компенсаций за различные виды рисков определяется Оценщиком.


Этап 4. Расчет стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации.

Чистый операционный доход (ЧОД)

Стоимость = -----------------------------------------------------------------

Ставка капитализации



  1. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков).


^ Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков) применяется в случае, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки неодинаковы по величине, непостоянными на протяжении определенного периода или их получение ограничено во времени (НСО № 1).

Метод ДДП применяется в случаях когда:
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от использования недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод непрямой капитализации дохода (дисконтирования денежных потоков) предусматривает следующую последовательность оценочных процедур (НСО № 2).


Этап 1. Обоснование периода прогнозирования.


В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные темпы роста или бесконечный поток доходов).

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10-15 лет, для Украины типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.


^ Один из методов определения периода прогнозирования.

АИ - ФИ

Т = ----------------

СГИ

Где АИ - процент износа при котором вероятность наступления аварийных ситуаций становится значимой (для гражданских зданий – 40 %);

ФИ – фактический износ объекта оценки на дату оценки;

СГИ - среднегодовой уровень износа.


Этап 2. Прогнозирование валового дохода, операционных затрат и чистого операционного дохода (рентного дохода).


2.1. Анализ и прогноз доходов.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1)  потенциальный валовой доход (доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов);
2)  действительный валовой доход (это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости);
3)  чистый операционный доход (действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год);
4)  денежный поток до уплаты налогов;
5)  денежный поток после уплаты налогов.

На практике украинские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
• чистый операционных доход (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
• облагаемую налогом прибыль.


Анализ и прогноз дохода требует рассмотрения и учета целого ряда факторов:

  • Номенклатура выпускаемой продукции;

  • Объемы производства и цены на продукцию;

  • Ретроспективные темпы роста предприятия;

  • Спрос на продукцию;

  • Темпы инфляции;

  • Имеющиеся производственные мощности;

  • Перспективы и возможные последствия капитальных вложений;

  • Общая ситуация в экономике страны и конкретной отрасли;

  • Долгосрочные темпы роста в послепрогнозный период;

  • Планы менеджеров данного предприятия.


2.2. Анализ и прогноз расходов.


При анализе и прогнозе расходов учитывают следующие факторы:

  • Структура существующих расходов, в особенности соотношение постоянных и переменных издержек (классификация издержек на постоянные и переменные используется прежде всего при проведении анализа безубыточности и кроме того облегчает прогнозирование расходов в будущем при нестабильности (неравномерности) объемов производства);

  • Инфляционные ожидания для каждой категории издержек;

  • Изучение единовременных и чрезвычайных статей расходов, которые могут встречаться в прошлом, но отсутствуют в будущем;

  • Определение амортизационных отчислений с учетом будущего ввода и выбытия основных фондов;

  • И др.


Этап 3. Обоснование выбора оценочной процедуры и определение ставки дисконта и ее расчет.


Ставка дисконта – коэффициент, который используется для определения текущей стоимости, исходя из денежных потоков, которые прогнозируются в будущем, при условии их изменения на протяжении периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата в послепрогнозный период, согласно которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием (НСО № 1).

Ставка дисконта должна рассчитываться с учетом трех факторов:

  1. Наличие у предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации;

  2. Необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени;

  3. Фактор риска.


Методы определения ставки дисконтирования в принципе аналогичны методам определения ставки капитализации (метод оценки капитальных активов, метод кумулятивного построения, метод средневзвешенной стоимости капитала), но с учетом ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока для одного и того же предприятия ставка капитализации, как правило, ниже, чем ставка дисконта.


Этап 4. Определение текущей стоимости денежного потока.


Текущая стоимость объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков определяется по формуле:

ЧОДi 1

Цн = ∑--------------- = ∑ ЧОДi ---------------

(1 + Нд)t (1 + Нд)t


Где ЧОДi - чистый операционный доход в i-м году, грн.;

Нд - ставка дисконтирования;

t - порядковый номер года.

1

------------ - коэффициент дисконтирования

(1 + Нд)t


Этап 5. Прогнозирование стоимости реверсии и расчет ее текущей стоимости.


С точки зрения теории метод дисконтирования денежных потоков является самым точным методом оценки по доходу, в случае если удается составить долгосрочный прогноз будущей деятельности предприятия. В мировой практике стандартным сроком прогнозирования является 5-10-15 летний период времен.

Однако, для предприятий, функционирующих в условиях трансформируемой экономики, внешняя среда которых характеризуется повышенной нестабильностью, горизонт прогнозирования может быть сужен до 2-3 лет.

Естественно, что стоимость предприятия, рассчитанная исходя из двух-трехлетних величин денежных потоков, будет меньше, чем стоимость, полученная с использованием более длительного периода прогнозирования доходов. Такое положение не отражает "истинного" состояния стоимости, а является следствием затрудненности в составлении прогноза. Компенсацией уменьшения стоимости выступает реверсия, величина которой позволяет сгладить разницу в длительности прогнозного периода.


Сто­и­мость ре­ве­р­сии – сто­и­мость об­ъ­е­к­та оце­н­ки, ко­то­рая про­гно­зи­ру­е­т­ся в пе­ри­од сле­ду­ю­щий за про­гно­з­ным (НСО № 1).

На­сто­я­щая сто­и­мость ре­ве­р­сии - вы­ру­ч­ка от про­да­жи об­ъ­е­к­та по око­н­ча­нию ана­ли­зи­ру­е­мо­го пе­ри­ода, ди­с­ко­нтированная на да­ту оце­н­ки.

Для опре­де­ле­ния сто­и­мо­с­ти ре­ве­р­сии об­ъ­е­к­та оце­н­ки (то есть це­ны, за ко­то­рую он мог бы быть про­дан по око­н­ча­нии сро­ка ана­ли­зи­ру­е­мо­го пе­ри­ода) мо­жет быть ис­по­ль­зо­ван­ный ме­тод пря­мой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да в пред­по­ло­же­нии, что об­ъ­ект бу­дет ре­а­ли­зо­ван в умно ко­ро­т­кий срок по­сле око­н­ча­ния ана­ли­зи­ру­е­мо­го пе­ри­ода.

Стоимость продаваемого предприятия может служить базой оценки реверсии - предполагается, что в постпрогнозный период предприятие продается. Однако расчет текущей величины будущей стоимости продаваемого предприятия вызывает значительные, если не сказать непреодолимые трудности из-за сложности выявления будущих значений стоимости чистых активов, ликвидационной стоимости или цен продаж аналогов. Поэтому в практике оценки при расчете реверсии, исходят из достаточно условного предположения, что денежные потоки в постпрогнозный период стабилизируются на уровне, достигнутом ими в последнем году прогнозного периода, или будут возрастать постоянными темпами.


Этап 6. Определение стоимости объекта.


Общая стоимость объекта рассчитывается как сумма текущей стоимости и стоимости реверсии.

Схожі:

Лекции Общие положения и сфера применения доходного подхода. Метод прямой капитализации дохода. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков) iconЛекции Общие положения и сфера применения сравнительного подхода. Последовательность оценочных процедур при сравнительном подходе. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом
Сравнительный подход предусматривает анализ цен продаж и предложений подобного имущества с соответствующим корректированием отличий...
Лекции Общие положения и сфера применения доходного подхода. Метод прямой капитализации дохода. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков) iconТестовый контроль. См занятие 14
Больному с подозрением на цмви для верификации диагноза предложен метод непрямой иммунофлюоресценции. Что можно обнаружить с помощью...
Лекции Общие положения и сфера применения доходного подхода. Метод прямой капитализации дохода. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков) iconТеоретичні питання з курсу „Аналітична геометрія та лінійна алгебра
Системи лінійних рівнянь. Основні означення. Методи розв’язування (метод Крамера, метод Гауса, матричний метод). Приклади
Лекции Общие положения и сфера применения доходного подхода. Метод прямой капитализации дохода. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков) iconТеоретичні питання з курсу „Аналітична геометрія та лінійна алгебра
Системи лінійних рівнянь. Основні означення. Методи розв’язування (метод Крамера, метод Гауса, матричний метод). Приклади
Лекции Общие положения и сфера применения доходного подхода. Метод прямой капитализации дохода. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков) iconДокументи
1. /Метод. реком. ДОШК_ЛЬНА ОСВ_ТА 2012-2013.doc
2. /Метод....

Лекции Общие положения и сфера применения доходного подхода. Метод прямой капитализации дохода. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков) iconНазва модуля: Теорія керування Код модуля: пм 6111 С01
Задачі теорії оптимальних систем керування, метод фазових траєкторій, метод гармонічної лінеаризації, спостережуваність та керованість...
Лекции Общие положения и сфера применения доходного подхода. Метод прямой капитализации дохода. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков) iconСтатья рассматривает общие положения теории нечётких множеств, даёт описание прикладного применения теории к задачам эффективного управления банковским портфелем
И. А. Андроповой «Застосування методів Т. Сааті (теорії невизначеної множини) для оцінки платоспроможності позичальника»
Лекции Общие положения и сфера применения доходного подхода. Метод прямой капитализации дохода. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков) iconПерелік публікацій кафедри
Материалы Международной научно-практической конферен-ции «Лингвистические и методические аспекты преподавания иностран-ных языков»....
Лекции Общие положения и сфера применения доходного подхода. Метод прямой капитализации дохода. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков) iconПерелік публікацій кафедри
Материалы Международной научно-практической конферен-ции «Лингвистические и методические аспекты преподавания иностран-ных языков»....
Лекции Общие положения и сфера применения доходного подхода. Метод прямой капитализации дохода. Метод непрямой ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­да (ди­с­ко­н­ти­ро­ван­ия де­не­ж­ных по­то­ков) iconПитання до екзамену з дисципліни «пускорегулюючі апарати»
Методи розрахунку кіл з розрядними лампами: метод гармонічного аналізу, метод еквівалентних синусоїд, метод "припасовування", машинні...
Додайте кнопку на своєму сайті:
Документи


База даних захищена авторським правом ©zavantag.com 2000-2013
При копіюванні матеріалу обов'язкове зазначення активного посилання відкритою для індексації.
звернутися до адміністрації
Документи