Розділ 4 Макроекономічні механізми icon

Розділ 4 Макроекономічні механізми




Скачати 129.07 Kb.
НазваРозділ 4 Макроекономічні механізми
Дата02.01.2013
Розмір129.07 Kb.
ТипДокументи



Розділ 4 Макроекономічні механізми




УДК 336.77:332.2(477)


О.О. Захаркін, Н.Ю. Павленко1


Стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні


Набули подальшого розвитку науково-методичні підходи до формування іпотечного ринку житла в Україні, охарактеризовано його сучасний стан та структуру та виявлені недосконалі елементи. Проаналізовані фактори, що стримують розвиток іпотеки, досліджено перспективні напрямки підвищення ефективності іпотечного кредитування в Україні.


Одним із чинників, які стримують успішний розвиток економіки Ук­раїни, є обмеженість інвестицій­них ресурсів фінансово-кредитної системи. Відчутно поліпшити си­туацію, добитися якісних зрушень в цій сфері можна завдяки впроваджен­ню механізмів іпотеки та іпотечного кредитування. Тема розвитку ринку іпотечного кредитування та здешевлення кредитних ресурсів для населення є актуальною вже тривалий час. Здебільшого це питання порушується у зв'язку з необхідністю поглиблення державної підтримки молоді та моло­дих сімей при будівництві житла.

Згідно із Законом України "Про іпотеку" іпотека – це вид за­безпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у во­лодінні та користуванні іпотекодавця, за яким іпотекоотримувач має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задо­волення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кре­диторами цього боржника [1].

Теоретико-методологічне обґрунтування проблем розвитку кредитування нерухомості докладно висвітлено у працях А. Асаула, Л. Бєлих, О. Євтуха, Л. Ігнатова, В. Кравченка, А. Крутика, С. Коростельова, В. Лагутіна, С. Максимова, Ю. Манцевича, П. Саблука, О. Мендрул, В. Павлова, С.Сивець, Є. Тарасовича та ін.

Наприклад, В. Лагутін розглядає можливості розвитку кредитування ринку нерухомості шляхом впровадження обігу іпотечних цінних паперів [2], П. Саблук пропонує створювати спеціалізовані іпотечні банки та нові банківські продукти [3], О. Євтух аналізує фактори, що впливають на вартість іпотечного кредитування [4].

Але, незважаючи на значну активізацію банківського житлового кредитування протягом останніх 5-7 років, кількість наукових досліджень у цій сфері є незначною. Тому залишається багато питань щодо регулювання роботи іпотечного ринку. Таке регулювання має сприяти розвитку іпотечного кредитування та здешевити його вартість при впровадженні житлових програм. Таким чином, питання науково-методологічних засад удосконалення механізмів іпотечного кредитування набувають значного наукового інтересу.

Мета дослідження – аналіз існуючого механізму іпотечного кредитування та розробленя пропозицій щодо впровадження заходів щодо підвищення ефективності використання та розвитку кредитування нерухомості.

Новим терміном у сфері іпотечного кредитування є термін „асортимент житлового кредитування”. Асортимент житлового кредитування – це нерухоме майно, що є забезпеченням виконання зобов’язання. Залежно від характеристик асортименту житлового кредитування можна визначити такі форми іпотеки: звичайна іпотека, загальна іпотека, об'єднана іпотека, комерційна іпотека, майнова порука, умовна іпотека, спільна іпотека. Наприклад, комерційна іпотека – це кредитування купівлі нерухомості під заставу цієї ж нерухомості або під заставу іншого об’єкта. Тобто банк готовий надати кредит на придбання, будівництво, ремонт комерційної нерухомості або ж на розвиток та модернізацію наявного бізнесу будь-якому суб’єкту малого і середнього бізнесу. Це можуть бути як юридичні особи, так і приватні підприємці, а також фізичні особи, не зареєстровані як суб’єкти підприємницької діяльності, але власники бізнесу.

Для характеристики форм іпотеки залежно від джерела фінансування доцільно ввести поняття іпотечного депозиту. Депозитна іпотека – процес, коли банк надає кредит за рахунок коштів вкладників. Іпотечний депозит – це кошти, що вкладаються в кредитну установу з метою накопичення певної суми, необхідної для отримання іпотечного кредиту. Даний вид депозиту поширений за кордоном і є одним із способів сприяння доступності іпотечного кредиту для громадян. Якщо видача кредиту здійснюється за рахунок недепозитних джерел, то кредит надається банком за рахунок коштів, залучених у вторинних кредиторів.

Одним із основних завдань банків щодо поповнення довгострокових пасивів у нинішній ринковій економіці є перетворення заощаджень насе­лення в інвестиції. Іпотека дає змогу мобілізувати значну частину заощаджень населення та коштів інвесторів і спрямувати їх насамперед у галузі господарства, які пов'язані з житловим будівництвом. Іпотечне кре­дитування є тим механізмом, який забезпечує взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будівельного сектору, спрямо­вуючи їх у реальний сектор економіки.

У 2006 році іпотечний ринок України продовжував демонструвати стрімкі темпи нарощування банками портфелів іпотечних позик – приріст склав 155%, а загальна заборгованість за іпотечними кредитами станом на 1 січня 2007 року становила 27,2 млрд гривень.

Частка іпотеки зростає як у загальному кредитному портфелі, так і в портфелі кредитування фізичних осіб. Якщо на початку 2006 року частка іпотечних кредитів у загальному кредитному портфелі банків була 7,5%, то за 1 рік вона зросла до 11,1%. Частка іпотеки у кредитуванні фізичних осіб становить більше третини – 34,7%.

Аналізуючи регіональну структуру іпотечного портфеля банків, можна зробити висновок, що на Київ та Київську область припадає 27% виданих іпотек (причому область акумулює не більше 1,5%). На другому місці Одеська область – 16%, а третє місце посідає Дніпропетровськ із часткою понад 8% [6].

Український ринок характеризується високим рівнем валютизації. Українці віддають перевагу іноземній валюті при отриманні іпотечних кредитів, зважаючи на їх нижчу вартість – частка кредитів в іноземній валюті дорівнює 84,5%, в той час як в загальному кредитному портфелі кредити в іноземній валюті становлять 49,5%, а в кредитуванні фізичних осіб – 63,9%. Найбільш популярною валютою кредитування є долар США, оскільки на доларові кредити припадає 95% позик, що надані в іноземній валюті, 3% кредитів видаються в евро, зростає популярність швейцарського франка (2% кредитів) незважаючи на незначний строк наявності даного продукту на ринку.

Ринок залишається значно концентрованим. На першу п’ятірку банків припадає 66,35% іпотечного ринку, на десятку найбільших кредиторів – 85,29%. Лідером за обсягами іпотечного портфеля станом на 1 січня 2007 року є УкрСиббанк з часткою 18,8%, на другому місці Райффайзен Банк Аваль – 14,1%, на третьому – Укрсоцбанк – 13,8%, четверте та п’яте місця посідають ОТП Банк та ПриватБанк з ринковими частками 10,3% і 9,3% відповідно [6]. Слід зазначити, що деякі банки застосовують стратегію "нішерів", скажімо банк "Аркада". Це можна вважати вдалим рішенням для ринку зі слабкою спе­ціалізацією, оскільки основна частина банків є "універсальними".

За прогнозами Української національної іпотечної асоціації протягом наступних трьох років національний ринок житлового іпотечного кредитування поступово зростатиме стабільними темпами і в 2009 р. досягне 12080 млн у.о., що становитиме 9% від ВВП. Загалом за умов стабільної соціально-економічної ситуації в країні та прогресивного розвитку банківського сектору, іпотечний ринок України має добрі шанси для досягнення стандартів європейської іпотеки у найближчому майбутньому.

Формування іпотечного ринку житла в Україні як закономірної ознаки сучасної економіки відбувається повільно, що пояснюється багатьма об'єктивними і суб'єктивними чинниками. Серед чинників, що стримують розвиток іпотечного кредитування у країні, є високий рівень відсоткової ставки, невисокий порівняно із розвиненими країнами рівень життя населення, використан­ня недосконалих стандартів іпотеч­ного кредитування тощо. Низький рівень заробітної плати разом із високими темпами інфляції (10,3%) зумовлює, з одного боку, недоступність кредиту для українця, а з іншого – неможливість встановлення низького рівня ставок за кредитами в національній валюті.

На тенденції розвитку сфери іпотечного кредитування безпосередньо впливає загальна економічна ситуація, тому що іпотека пов’язана з ринками грошей, капіталу та нерухомості, станом будівельної галузі, грошово-кредитною політикою НБУ. Розглянемо деякі фактори, що стримують розвиток іпотечного ринку в Україні.

^ 1. Неплатоспроможність покупців при сьогоднішньому рівні цін.

Розрахунки показують, наскільки сьогодні є нереальною купівля в кредит найпростішої однокімнатної або двокімнатної квартири в Києві при реальній ставці кредитування у валюті, яка із урахуванням всіх супутніх платежів та витрат складає близько 14% річних. Для порівняння, за американськими мірками житло вважається доступним, якщо коштує 3-4 річних доходи, важкодоступним – 5-7 річних доходів, недоступним – більше 7-8 річних доходів.

Щоб визначити, наскільки доступне житло для пересічного громадянина, пропонується розрахувати показник доступності житла ^ Дж за формулою


, (1)


де Зп – середня місячна зарплата громадянина;

Ск – вартість споживчого кошика в даному періоді;

Вкм – середня вартість одного квадратного метра житла.


Житло вважатиметься доступним, якщо Дж > 40% .Даний показник інтегрований на основі показника доступності житла, який характерний для більшості розвинених європейських країн.

У таблиці 1 подана доступність житла різних міст України. Коефіцієнт доступності житла розрахований за даними Держкомстату України про середню заробітну плату по регіонах станом країни на 31.12.2006 р. [6], а також даними про вартість житла в різних містах України, наданими РА „Експерт” станом на кінець 2006 року. Вартість споживчого кошика станом на 01.01.2007р. становила 525 грн.


Таблиця 1 – Розрахунок коефіцієнта доступності житла


Місто

Середня місячна зарплата, грн

Середня вартість 1м2 житла, грн

Коефіцієнт доступності житла, %

Вінниця

626

6060

1,66

Дніпропетровськ

990

4545

10,23

Донецьк

1040

5555

9,27

Житомир

631

3787,5

2,79

Запоріжжя

935

3156,25

12,99

Івано-Франківськ

757

3156,25

7,35

Київ

860

11120,1

3,01

Кіровоград

660

2777,5

4,86

Луганськ

875

2525

13,86

Львів

749

4797,5

4,66

Миколаїв

846

4166,25

7,70

Одеса

805

8080

3,46

Полтава

792

3030

8,81

Рівне

751

3535

6,39

Суми

713

3282,5

5,72

Тернопіль

587

3535

1,75

Харків

804

5050

5,52

Херсон

644

2737,1

4,34

Хмельницький

640

3030

3,79

Черкаси

682

4383,4

3,58

Чернівці

660

7575

1,78

Чернігів

636

3030

3,66

Сімферополь

824

4545

6,57


Для наочності відобразимо отримані результати на діаграмі (рис. 1). Можна зробити висновок, що показника у 40% не досягнуто у жодному з регіонів України. Отримані результати свідчать про те, що найдоступнішим житло в Україні є для жителів Луганська та Запоріжжя. В цих містах коефіцієнт доступності має значення 13,8% та 12,99% відповідно. Це пов’язано насамперед із порівняно невисокою середньостатистичною вартістю квадратного метра житла і однією з найвищих серед усіх регіонів середньомісячною заробітною платою. Найменш доступним житло є для жителів Вінниці, Тернополя, Чернівців, в цих містах коефіцієнт доступності становить: у Вінниці – 1,66%, Тернополі – 1,75% та Чернівцях – 1,78%. Це в першу чергу пов’язано із невисокою середньою зарплатою громадян, а також порівняно високою вартістю житла.


^ Рис. 1 Доступність житла для різних регіонів України


Для більшості українців житло є недоступним навіть при підсумовуванні доходів за все життя. А отже, невідворотним є корегування цін на так зване "масове житло", питома вага якого буде постійно зростати у зв'язку з гострою нестачею землі в елітних центральних районах міст.

^ 2. Фактор політичної нестабільності.

Розбалансованість і протистояння у роботі органів влади знижує питому складову спекулятивного капіталу, що вкладається у житлову та комерційну нерухомість (в тому числі іноземцями).

^ 3. Зменшення довіри до новобудов як до об'єктів вкладання коштів.

Раніше це був доволі простий бізнес: купівля квартири на стадії котловану гарантувала збільшення її вартості на стадії введення в експлуатацію у кілька разів. У значній кількості випадків такі покупки робили громадяни США, Ізраїлю, навіть Японії. Але після викриття афери "Еліти-Центр" цей потік коштів від іноземних громадян зник (за оцінками деяких експертів став мінімальним).

^ 4. Перекіс в цінах у порівнянні з країнами ЄС.

Київський рівень цін перевищив ціни в деяких країнах ЄС. Наприклад 2-3-кімнатну квартиру на півдні Італії можна купити за 75 тис. євро, такий же рівень цін і в Польщі. І це з урахуванням нижчих, ніж в Україні, ставок кредитування (4,4-4,8%, що в 2,5-3 рази нижче українських) та вищого рівня доходу населення (близько 2 тис. євро на особу, що в 5-7 разів більше середніх київських зарплат в 300-400 євро, навіть з урахуванням так званих "сірих зарплат"), вищого рівня захисту права власності, розвиненішої та надійнішої інфраструктури того житла.


^ 5. Проблема закінчення терміну експлуатації "хрущовок" і панельних будинків.

Відсутність дієвої нормативної регламентації для переселення жителів "хрущовок" у побудовані на їх місці будинки робить купівлю згаданого житла сумнівною інвестицією. Прийнятий нещодавно Закон з цього питання фахівці вважають досить недосконалим, неспроможним вирішити питання забудови території міста, зайнятого «хрущовками».

^ 6. Зміна співвідношення "депозит-оренда-вартість купівлі квартири".

Наприклад, $100 тис. доларів на депозиті дають близько $1 тис. щомісячного доходу (10% річних). Куплена на ті самі кошти квартира дає за рахунок оренди лише близько $500 (близько 6% річних). Тому якщо людина назбирала $50 тис., їй легше покласти їх на депозит і орендувати на відсотки квартиру за ті самі $500 на місяць (можливо, навіть $350-400). При цьому купити житло на ці самі $50 тис. у нас практично неможливо (дані по м. Києву).

Підбиваючи підсумки, можна зробити висновок, що необхідна розбудова відповідно до прин­ципів ринкової економіки системи іпо­течного кредитування та створення максимально сприятливих умов для довгострокового кредитування молоді.

З метою забезпечення доступу позичальників до фінансових ресурсів на ринку іпотечного капіталу необхідно провести ряд різноманітних заходів щодо зниження величини банківських процентних ставок. В Україні пропонується проводити ці заходи на основі економічного і адміністративного підходів.

Економічний підхід полягає у зниженні базової ставки кредитних закладів, зниженні втрат на обслуговування кредиту, зниженні премій за ризики, створенні конкуренції серед кредитних установ, у тому числі й іпотечних.

Адміністративний підхід полягає у субсидуванні з боку держави позичальників згідно з конкретними урядовими програмами і регулюванні позичкового процента в умовах низької конкуренції серед іпотечних закладів.

Створення іпотечного механізму на Україні можливо тільки при врахуванні всіх постійних і змінних факторів, які впливають на його роботу.


  1. Закон України "Про іпотеку" // Відомості Верховної Ради України. – 2003. – № 38.

  2. Лагутін В.Д. Становлення і розвиток системи іпотечного кредитування // Фінанси України. – 2004. – № 1. – С. 75-82.

  3. Саблук П.Т. Земельна іпотека. Проблеми та можливості її запровадження в Україні // Іпотечний ринок в Україні. – 2002. – С. 138-139.

  4. Євтух О.О. Нові види вартості в іпотеці // Фінанси України. – 2005. – № 4. – С. 100-108.

  5. Паливода К. Проблеми розвитку іпотечного кредитування // Вісник НБУ. – 2003. – № 11. – С. 44-50.

  6. Матеріали Української національної іпотечної асоціації // http://www.unia.com.dk

  7. http://www.bank.gov.ua


Отримано 15.05.2007 р.


А.А. Захаркин, Н.Ю. Павленко

Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в Украине

Получили дальнейшее развитие научно-методические подходы к формированию ипотечного рынка жилья в Украине, охарактеризовано его текущее состояние и структура, выявлены несовершенные элементы. Проанализированы факторы, сдерживающие развитие ипотеки, исследованы перспективные направления повышения эффективности ипотечного кредитования в Украине.

1Захаркін Олексій Олександрович, кандидат економічних наук, доцент, доцент кафедри фінансів Сумського державного університету; Павленко Наталія Юріївна, студентка факультету економіки та менеджменту Сумського державного університету.


© О.О. Захаркін, Н.Ю. Павленко, 2007



Механізм регулювання економіки, 2007, № 2

Схожі:

Розділ 4 Макроекономічні механізми iconРозділ 4 Макроекономічні механізми
Запропоновано багаторівневу систему формування фондів енергозбереження у бюджетній сфері. Визначено першочергові заходи для стимулювання...
Розділ 4 Макроекономічні механізми iconЗміст розділ загальні положення 2 розділ 2 виробничі та трудові відносини 3 розділ 3 відпустки 7 розділ 4 забезпечення продуктивної зайнятості 9 розділ 5 оплата праці 11 розділ 6 охорона праці 15
Додаток 2 Положення про порядок обрання та прийняття на роботу науково-педагогічних працівників Доннту
Розділ 4 Макроекономічні механізми icon«затверджено»
Тема: Фізіологічні механізми втоми. Активний відпочинок І його механізми. Гіпокінезії
Розділ 4 Макроекономічні механізми iconНові інституційні механізми
Водночас, субнаціональні та локальні органи влади, усвідомлюючи власну неспроможність реалізувати додаткові завдання, шукають механізми...
Розділ 4 Макроекономічні механізми iconМакроекономічні показники України 2001-2005

Розділ 4 Макроекономічні механізми iconОсновні макроекономічні показники розвитку України

Розділ 4 Макроекономічні механізми iconТема: механізми управління та регулювання у сфері природокористування та охорони навколишнього середовища
Основні терміни й поняття: механізми природокористування, екологічна експертиза, екологічний паспорт, екологічний аудит, екологічний...
Розділ 4 Макроекономічні механізми iconМетодичні вказівки до практичного заняття " механізми металорізальних верстатів "
Методичні вказівки до практичних занять “Механізми металорізальних верстатів” /Укладач М. М. Коротун. – Суми: Вид – во СумДУ, 2008....
Розділ 4 Макроекономічні механізми iconМіжнародна науковО-практична конференція «Законність І правопорядок: механізми забезпечення»
Запрошуємо Вас взяти участь у роботі Міжнародної науково-практичної конференції «Законність І правопорядок: механізми забезпечення»,...
Розділ 4 Макроекономічні механізми iconІсторія світової літератури загальний курс «Історія світової літератури»
Античності до кінця ХХ століття І складається з чотирьох розділів: література Античності (Розділ І), література Середніх віків, доби...
Додайте кнопку на своєму сайті:
Документи


База даних захищена авторським правом ©zavantag.com 2000-2013
При копіюванні матеріалу обов'язкове зазначення активного посилання відкритою для індексації.
звернутися до адміністрації
Документи