Оцінка об’єктів нерухомості в Україні icon

Оцінка об’єктів нерухомості в Україні




Скачати 85.58 Kb.
НазваОцінка об’єктів нерухомості в Україні
Дата06.10.2014
Розмір85.58 Kb.
ТипЗакон



Ізотов Кирил Олександрович, ФЕтаУ,4 курс, ЕЕП-408

izotovkir@gmail.com

Оцінка об’єктів нерухомості в Україні
Актуальність. З набуттям незалежності в Україні активно розвивається первинний і вторинний ринки майна. Останні дослідження показують поступове зростання кількості операцій з нерухомим майном за 2011 та 2012 роки. Розвиток ринку нерухомості в Україні супроводжується становленням і розвитком оціночної діяльності. На сьогоднішній день створена законодавча і нормативно-правова бази оцінки, значно розширилася мережа незалежних оціночних структур.

^ Постановка проблеми. Метою цією статті є здійснення опису процедури оцінки об’єктів нерухомості в Україні, визначення керівних документів, що регулюють оціночну діяльність, визначення основних термінів, що застосовуються суб’єктами оціночної діяльності.

^ Результати дослідження. Оцінка об’єктів нерухомості відбувається у відповідності до існуючих в Україні нормативно-правових документів, які регламентують порядок здійснення незалежної оцінки. Ними є:

  • Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” (від 12.07.01 №2658-III);

  • Закон України “Про оренду державного та комунального майна” (в редакції Закону від 14.03.95 №98/95-ВР);

  • Закон України “Про оцінку земель” (від 11.12.03 №1378-IV);

  • Закон України “Про плату за землю” (від 03.07.92 №2535-XII);

  • Національний стандарт №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, затверджений постановою Кабінету Міністрів від 10.09.2003№1440;

  • Національний стандарт №2 “Оцінка нерухомого майна”, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 №1440;

  • Методика оцінки майна, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.02 №1531;

  • Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений Наказом Деркомзему України, Державним комітетом України у справах містобудування і архітектури, Мінсільгоспу України та Української академії аграрних наук N 24/87/70/45 від 07.04.95;

  • Інструктивний лист ФДМУ від 23.01.2004 “Роз'яснення деяких положень Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 N 1891”;

  • Збірка офіційних документів та роз’яснень Держбуду України «Ціноутворення в будівництві» №2, 2007р.;

  • Постанова Держбуду СРСР від 11.05.1983 № 94 "Про затвердження індексів зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт і територіальних коефіцієнтів до них для перерахунку зведених кошторисних розрахунків (зведених кошторисів) будівництв";

  • Cередні нормативні строки служби основних фондів установ і організацій, що знаходяться на державному бюджеті, затверджені ЦСУ СРСР, Міністерством фінансів СРСР, Держпланом СРСР, Держбудом СРСР 28.02.1972 №9_17_ИБ.

Перед початком процедури оцінки замовник та суб’єкт оціночної діяльності, який має відповідний сертифікат, виданий ФДМУ, складають договір, який визначає основні умови домовленості, відповідальність сторін та інші особливі умови. Обов’язковим передоціночним етапом є визначення мети оцінки.

Під час проведення оцінки об’єктів нерухомості, замовник надає оцінювачу такі документи:

  • Свідоцтво про право власності на нерухоме майно;

  • Витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно;

  • Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно;

  • Витяг з інвентаризаційної справи на будівлю об’єкта нерухомості або інший документ на приміщення; в разі відсутності – замовник виконує заміри і складає такий документ самостійно;

  • Державний акт на право постійного користування землею;

  • Довідка про земельний податок.

Після укладення договору, оцінщик здійснює виїзд на об’єкт оцінки. При цьому здійснюється фотофіксація споруд та приміщень, перевіряється фактична наявність інженерних комунікацій, визначаються основні конструктивні елементи об’єкта оцінки. Експерти-оцінювачі для проведення оцінки самостійно збирають:

  • довідковий матеріал щодо визначення індексу зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт;

  • довідкову інформацію щодо величини індексів інфляції в Україні;

  • довідкову інформацію щодо величини депозитних ставок в Україні;

  • довідкову інформацію щодо аналогів об’єктів нерухомості, розташованих у населеному пункті об’єкта оцінки.

Результатом проведення процедури оцінки об’єктів нерухомості є складання суб’єктом оціночної діяльності звіту про оцінку нерухомого майна. В даному звіті, як правило, використовуються наступні терміни:

база оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна.

методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки;

метод оцінки - спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід;

оціночні процедури - дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку;

принципи оцінки - покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна;

об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу;

капіталізація - визначення вартості об'єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування);

ставка капіталізації - коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення;

будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;

приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу;

валовий дохід - сукупне надходження коштів, які очікується отримати від реалізації прав, пов'язаних з об'єктом оцінки;

операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов'язані з отриманням валового доходу;

чистий операційний дохід - дохід, що визначається як різниця між валовим доходом та операційними витратами;

Для визначення вартості нерухомості застосовують три методичні підходи- витратний, дохідний і порівняльний.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу(знецінення).Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення. Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).
   Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу.  

^ Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації. 

 ^ Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.
  Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

  • умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

  • продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

  • умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Використання двух підходів при визначення вартості нерухомості є обов’язковим. Проте, при оцінці таких об’єктів, як квартир та гаражей, може бути застосований лише порівняльний підхід. Це обумовлено активним ринком на дані об’єкти та існуванням великої кількості інформації про об’єкти-аналоги на ринку.

Після проведення оціночних робіт, замовник отримує звіт, який може бути використаний ним з метою, яка була визначена на передоціночному етапі та не суперечить умовам укладеного договору, законодавчим нормам України.

Висновки. Проведення незалежної оцінки об’єктів нерухомості може здійснюватися лише професійними оцінювачами, які мають відповідний сертифікат. Сьогодні існує ряд господарських умов, за яких законодавством встановлений обов’язок проводити незалежну оцінку майна з залученням оцінювачів, тому знання процедури оцінки є достатньо корисним у господарській діяльності.
ЛІТЕРАТУРА


  1. Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” (від 12.07.01 №2658-III);

  2. Національний стандарт №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, затверджений постановою Кабінету Міністрів від 10.09.2003№1440;

  3. Національний стандарт №2 “Оцінка нерухомого майна”, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 №1440;

  4. Ткаченко О.В., Дьома М.В., Калініченко Я.В. РОЗВИТОК ОЦІНОЧНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ В УКРАЇНІ [Електронний ресурс] – Режим доступу: http://www.confcontact.com/20101224/3_tkach.php

  5. Урядовий портал [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://www.kmu.gov.ua/control/

Схожі:

Оцінка об’єктів нерухомості в Україні iconТексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості»
Тексти лекцій з модулю «Оцінка нерухомості» для студентів 4 курсу усіх форм навчання спеціальності 050200 – «Менеджмент організацій»...
Оцінка об’єктів нерухомості в Україні iconТексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості»
Тексти лекцій з модулю «Оцінка нерухомості» для студентів 4 курсу усіх форм навчання спеціальності 050200 – «Менеджмент організацій»...
Оцінка об’єктів нерухомості в Україні iconХарківська національна академія міського господарства методичні вказівки
«Оцінка нерухомості» для студентів заочної форми навчання спеціальності 050200 – «Менеджмент організацій» / Укл.: Висоцька Г. В.,...
Оцінка об’єктів нерухомості в Україні iconНавчальної дисципліни
Робоча програма навчальної дисципліни «Оцінка нерухомості” для студентів 4 курсу денної та заочної форми навчання за напрямом підготовки...
Оцінка об’єктів нерухомості в Україні iconЗемельне право ● Основи землеустрою
Земельна ділянка, як об’єкт оцінки. Основні принципи оцінки нерухомості, різновиди оцінки. Бази оцінки та особливості їх застосування....
Оцінка об’єктів нерухомості в Україні iconКурси професійної підготовки оцінювачів з експертної грошової оцінки об'єктів у матеріальній формі
Центр підвищення кваліфікації кадрів Інституту післядипломної освіти планує проводити курси професійної підготовки оцінювачів за...
Оцінка об’єктів нерухомості в Україні iconМіністерство освіти І науки, молоді та спорту україни харківська національна академія міського господарства
Програма І робоча програма навчальної дисципліни «Оцінка нерухомості» (для студентів освітньо-кваліфікаційного рівня спеціаліст,...
Оцінка об’єктів нерухомості в Україні iconХарківська національна академія міського господарства методичні вказівки
Методичні вказівки для виконання розрахунково-графічного завдання з курсу «Оцінка нерухомості» (для студентів 4 курсу усіх форм навчання...
Оцінка об’єктів нерухомості в Україні iconПрограмний комплекс «Земля» Коротке описання розробки
Програмний комплекс (система) призначено для ведення комплексного обліку, аналізу І оцінки земельних ресурсів, об'єктів нерухомості...
Оцінка об’єктів нерухомості в Україні iconРішення за результатами розгляду справ щодо об’єктів промислової власності." "Відомості про міжнародне депонування промислових зразків, які отримали правову охорону в Україні."
База даних “Зареєстровані в Україні знаки для товарів І послуг” – на договірних засадах
Додайте кнопку на своєму сайті:
Документи


База даних захищена авторським правом ©zavantag.com 2000-2013
При копіюванні матеріалу обов'язкове зазначення активного посилання відкритою для індексації.
звернутися до адміністрації
Документи