Тексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості» icon

Тексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості»




НазваТексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості»
Сторінка1/4
Дата29.06.2012
Розмір0.7 Mb.
ТипДокументи
  1   2   3   4


МІНІСТЕРСТВО освіти І НАУКИ УКРАЇНИ


ХАРКІВСЬКА НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ МІСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА



До друку

дозволяю

Перший проректор___________Г.В. Стадник,



ТЕКСТИ ЛЕКЦІЙ

з модулю

«ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ»


(для студентів 4 курсу усіх форм навчання

спеціальності 6.050200 – «Менеджмент організацій»)


Харків – ХНАМГ – 2007

Тексти лекцій з модулю «Оцінка нерухомості» (для студентів 4 курсу усіх форм навчання спеціальності 6.050200 – «Менеджмент організацій» / Укл.: Молодченко-Серебрякова Т. Г. – Харків: ХНАМГ, 2007. – 68 с.


Укладач: Т. Г. Молодченко-Серебрякова.


Рецензент: к. е. н., доц. Висоцька Г.В.


Мета цих методичних вказівок – набуття студентами практичних навичок у вирішенні прикладних завдань з модулю «Оцінка нерухомості».


Рекомендовано кафедрою управління проектами в міському господарстві і будівництві, протокол № 2 від 4 листопада 2006 р.





Вступ

Курс «Оцінка нерухомості» – загальнопрофесійна економічна дисципліна, необхідна для формування сучасних кадрів української держави.

^ Мета курсу – вивчення теорії і практики функціонування ринку нерухомості як найважливішої сфери підприємницької діяльності. Об'єкти останньої, з одного боку, служать певною гарантією стабільності бізнесу, збереження й примноження вартості капіталу, а з іншого, — мають особливий престиж у суспільній свідомості. Саме ринок нерухомості забезпечує, перехід земельних ділянок і всього, що міцно з ним пов'язано, в руки ефективних власників і тим самим грає вирішальну роль в формуванні і зміцненні середнього соціального класу українського суспільства.

^ Предмет курсу – система економічних, організаційних і правових відносин з приводу нерухомого майна, заснована на чинних законодавчих і нормативних актах, регулюючих управління різними об'єктами нерухомості і здійснення з ними цивільно-правових операцій| з метою отримання бажаного комерційного або соціального результату.

^ Об'єкт вивчення – ринок нерухомості, його види і сегменти в частині практичної реалізації операцій і управління об'єктами нерухомості в рамках існуючого правового простору.


Лекція 1.


ЗМ.1.1 Основні поняття і визначення економіки нерухомості

УНЕ 1. Поняття, суть і основні характеристики нерухомості

УНЕ 2. Правові основи нерухомості.

УНЕ 3. Види операцій з| нерухомістю


УНЕ 1. Поняття, суть і основні характеристики нерухомості


«Нерухоме майно – це будь-яке майно, що складається із землі, а також будівель і споруд на ній».

У Росії термін «нерухоме і рухоме майно» вперше з'явився в законодавстві за часів правління Петра I в Указі від 23 березня 1714 р. «Про порядок спадкоємства рухомого і нерухомого майна». Під нерухомим майном признавалися земля, угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки. До нерухомого майна відносилися також корисні копалини, що знаходяться в землі, і різні споруди, як над поверхнею землі, так і під нею, наприклад: шахти, мости, дамби.

У Радянському цивільному праві (ЦК РРФСР – ст.21, 1922 р.) було встановлено, що у зв'язку з відміною приватної власності на землю розподіл майна на рухоме і нерухоме скасовано.

У процесі проведення економічних реформ в Україні знов запроваджено розподіл майна на рухоме і нерухоме. З 1994 р., згідно ст. 130 ЦК|, «до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язано із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, зокрема ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди». До нерухомості відносять також те, що підлягає державній реєстрації: повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

^ Нерухоме майно – це фізичні об'єкти з фіксованим місцеположенням у просторі і все, що невіддільно з ними зв'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі, або все що є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди обумовлені володінням цими об'єктами. Під фізичними об'єктами розуміють нерозривно пов'язані між собою земельні ділянки і розташовані на них споруди.

Таким чином, під об'єктом нерухомості розуміють, по-перше, підприємство в цілому як майновий комплекс, а по-друге, земельна ділянка, невід'ємною частиною якої можуть бути:

- будівлі (споруди) або група будівель, розташованих на цій ділянці, підземні споруди, що відносяться до даної ділянки;

- відособлені водні об'єкти, багаторічні насадження;

- інженерні споруди і мережі, що здійснюють підключення земельної ділянки і будівель (споруд), що знаходяться на ній, до об'єктів інфраструктури міста;

- елементи господарського, транспортного інженерного забезпечення, що відносяться до даного об'єкту нерухомості, але розташовані поза межами його земельної ділянки.

Законом до нерухомості може бути віднесено й інше майно. Так, згідно ст. 132 ЦК, «підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності, визнається нерухомістю».

Речі, що не відносяться до нерухомості, включаючи гроші і цінні папери, визнаються рухомим майном.

Нерухоме майно може бути ділимим і неділимим.

Ділимим є майно, яке може бути без порушення його суті розділено на долі і кожна його частка після розділу представляє цілу нерухому річ. При цьому у встановлених Законом випадках ділима нерухомість може бути визнана неподільною (фермерські господарства у ряді країн).

Нерухоме майно може мати невіддільні частини, які називають суттєвими (не можуть бути відокремлені від нерухомої речі без спричинення їй відповідного збитку – наприклад, ліфт і ліфтове обладнання житлового будинку).


Нерухома річ може мати різні обтяження – умови, заборони, що утрудняють правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна (сервітута, іпотеки, довірчого управління, оренди, арешту майна й інших), встановлених на основі договору або закону.


Сервітут – право обмеженого користування чужим об'єктом нерухомого майна, наприклад, для проходу, прокладення і експлуатації необхідних комунікацій і інших потреб, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту. Сервітут як речове право на будівлю, споруду, приміщення може існувати поза зв'язком з користуванням земельною ділянкою.


Кадастровий номер – унікальний, такий, що не повторюється в часі і на території держави номер об'єкту нерухомості, який привласнюється йому при здійсненні кадастрового і технічного обліку (інвентаризації) відповідно до процедури, встановленої законодавством країни, і зберігається, поки даний об'єкт нерухомості існує як єдиний об'єкт зареєстрованого права. Кадастровий номер будівлі або споруди складається з кадастрового номера земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда, і інвентарного номера будівлі або споруди. Кадастровий номер приміщення в будівлі або споруді складається з кадастрового номера будівлі або споруди і інвентарного номера приміщення.


Кадастровий і технічний облік (інвентаризація) об'єкту нерухомості – опис і індивідуалізація об'єкту нерухомого майна (земельної ділянки, будівлі, споруди, житлового або нежилого приміщення, внаслідок чого він отримує такі характеристики, які дозволяють однозначно виділити його з інших об'єктів нерухомого майна.

Будь-який об'єкт нерухомості в реальній дійсності існує в єдності фізичних, економічних, соціальних і правових властивостей, кожне з яких може у відповідних випадках виступати як основний залежно від життєвих ситуацій.

Географічна концепція відображає фізичні (технічні) характеристики нерухомості: конструкцію і матеріали споруд, розміри, місцеположення, родючість грунтів, поліпшення, навколишнє середовище й інші параметри. Всі об'єкти нерухомості піддаються дії фізичних, хімічних, біологічних, техногенних і інших процесів. В результаті поступового змінюються їх споживчі якості і функціональна придатність, стан яких враховується при здійсненні операцій, володіння і користування майном.


Економічна концепція розглядає нерухомість як ефективний об'єкт інвестування і надійний інструмент генерування доходу. Основні економічні елементи нерухомого майна - вартість і ціна - первинно виникають з його корисності, здатності задовольняти різні потреби і інтереси людей. За рахунок оподаткування власників нерухомості формують муніципальні бюджети і реалізують соціальні програми.


 На юридичному рівні нерухомість має на увазі сукупність публічних| і приватних прав, що встановлює державою з урахуванням вітчизняних особливостей і міжнародних норм. Приватні права можуть бути неподільними або частковими і розділеними на основі фізичного горизонтального і вертикального розмежування майна на підземні ресурси, поверхні земельних ділянок, споруди на них, повітряний простір.


В Україні, як і в інших промислово-розвинених країнах світу, законом гарантовано приватним особам право купувати, продавати, здавати в оренду або передавати майно або права на володіння і користування ним іншим громадянам і підприємствам, тобто вільно розпоряджатися своєю власністю.

Соціальна роль нерухомого майна полягає в задоволенні фізіологічних, психологічних, інтелектуальних і інших потреб людей. Володіння нерухомістю престижно в суспільній свідомості і необхідно для формування цивілізованого середнього соціального класу.

Традиційно в Україні нерухомість ділиться на 3 групи: житловий фонд, нежилий фонд, земля. Кожна з цих груп розвивається самостійно, має власну законодавчу і нормативну базу (рис. 1.1).





Рис. 1.1. Основні типи нерухомості


Житловий фонд – сукупність всіх житлових приміщень незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, гуртожитки, спеціалізовані будинки, квартири, інші житлові приміщення в інших будовах, придатні для мешкання. До нежилого фонду відносять будівлі, споруди і інші об'єкти або їх частини, розташовані на певній земельній ділянці і зареєстровані в установленому порядку. Нежилі приміщення розрізняють за функціональним призначенням на офісні, торгівельні, складські й виробничі.

Базовий об'єкт нерухомості – це земля, яка є місцем мешкання всіх людей, основним фактором в будь-якій сфері бізнесу, прямо або побічно бере участь у виробництві всіх інших товарів.


Житлова нерухомість як товар має наступні властивості, що відрізняють її від інших товарів (рис. 1.2).





Рис. 1.2. Особливості житлової нерухомості як товару


Разом з розподілом на типи, нерухомість класифікують за рядом ознак, що сприяє успішнішому дослідженню ринку нерухомості і полегшує розробку і застосування методів оцінки різних категорій нерухомості, управління ними.


За характером використання

-  Житлова нерухомість: дома, котеджі, квартири.
-  Комерційна нерухомість: готелі, офісні приміщення|, магазини, ресторани, пункти сервісу.
-  Виробнича нерухомість: фабрики, заводи, склади.
-  Сільськогосподарська нерухомість: ферми, сади.
-  Спеціальна нерухомість: школи, церкви, монастирі, лікарні, ясла-садки, будівлі урядових і адміністративних установ.

За цілями володіння

-  для ведення бізнесу;
-  для мешкання власника;
-  як інвестиції;
-  як товарні запаси ;
-  для освоєння і розвитку;
-  для споживання виснажуваних ресурсів.


За ступенем спеціалізації

-  спеціалізована (через свій спеціальний характер рідко, якщо взагалі здають в оренду третім особам, або продають на відкритому ринку для продовження її існуючого використання, крім випадків, коли її реалізують як частину бізнесу, що її використовує): нафтопереробні і хімічні заводи, електростанції; музеї, бібліотеки і подібні ним приміщення, що належать суспільному сектору;

-  неспеціалізована — уся інша нерухомість, на яку існує загальний попит на відкритому ринку для інвестування, використання в існуючих або аналогічних цілях.


За ступенем готовності до експлуатації

-  введені в експлуатацію;
-  нерухомість що вимагає реконструкції або капітального ремонту;
-  незавершене будівництво.


За мірою відтворюваності в натуральній формі

-  не відтворні: земельні ділянки, родовища корисних копалини;
-  відтворні: будівлі, споруди, багаторічні насадження.

Нерухомість має потенційну здатність приносити дохід і є досить привабливим напрямом інвестування. Форми доходу від нерухомості:

1) майбутні періодичні потоки грошових коштів;
2) збільшення вартості нерухомості за рахунок зміни ринкових цін, придбання нових і розвитку старих об'єктів;
3) дохід від перепродажу об'єкту наприкінці періоду володіння.


^ УНЕ 2. Правові основи нерухомості


У Законі України «Про власність», право власності – трактують як врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження майном.

Зміст права власності сформувався ще в Римському приватному праві. Римські юристи вважали, що власникові речі належить 5 основної правомочин:

  1. право користування річчю;

  2. право видобування доходів;

  3. право розпорядження річчю;

  4. право володіння річчю;

  5. право витребувати річ з чужого незаконного володіння.

У країнах загального права розрізняють повне і часткове право власності. Власникові належить повне право власності. Часткове право власності має на увазі володіння тільки частиною «набору прав» , наприклад, орендатор володіє правомочністю щодо володіння і користування річчю, що орендується, але не має права розпоряджатися нею.

Цивільний кодекс України, що діє, визначає юридичний зміст права власності, згідно якому власникові належить правомочність володіння, користування і розпорядження своїм майном. Право власності складається з трьох прав:
право володіння – фактичне володіння річчю, що створює для володаря можливість безпосередньої дії на річ;
право використання – право споживання речі залежно від її призначення, а також отримання доходів, що вона приносить;
право розпорядження – визначення юридичної долі речі шляхом здійснення динаміки майнових відносин.

Власник має право здійснювати відносно майна, що належить йому, будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права і інтереси інших осіб, що охороняються законом:

- відчужувати власність іншим особам;

- передавати іншим особам правомочності щодо володіння, користування і розпорядження майном, залишаючись власником цього майна;

- віддавати майно в заставу;

- розпоряджатися майном іншим способом, а так само обтяжувати його.

Власник несе тягар утримання майна, що належить йому, а також ризик його випадкової загибелі, якщо інше не передбачене законом або договором.

^ Суб'єктами права власності можуть бути:

- приватні особи (юридичні або фізичні);

- держава;

- органи місцевого самоврядування.

Виникнення права власності. Право власності виникає:

- при виробництві нової речі, виготовленої або створеної якою-небудь особою для себе дотриманням закону і інших правових актів, або при придбанні речі цією особою;

- на підставі договору купівлі-продажу, міни, дарування або іншої угоди про відчуження цього майна;

- при реорганізації юридичної особи;

- при передачі нерухомості або майнових прав на інше майно на підставі заповіту або відповідно до закону.

Члени житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного або іншого споживчого кооперативу, інші особи, що мають право на паєнагромадження, що повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, інше приміщення, надане цим особам кооперативом, набувають права власності на вказане майно з моменту внесення даних внесків.

^ Право власності на будівлі, споруди й інше новостворюване нерухоме майно, предмет державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.

За загальним правилом, особа, що здійснила самовільну споруду, не набуває права на її власність, тобто вона не має права продавати, дарувати, здавати в оренду, здійснювати інші операції. Самовільна споруда підлягає зносу за рахунок особи, що її здійснила.

Самовільною спорудою є житловий будинок, інша будова, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеній для цих цілей, в порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотними порушеннями містобудівних і будівельних норм і правил.

У деяких випадках закон допускає визнання права власності на самовільну споруду, але тільки в судовому порядку.

Момент виникнення права власності. Права власності у покупця нерухомості за договором виникають, змінюються або припиняються тільки з моменту державної реєстрації їх виникнення, зміни або припинення, а не з моменту, наприклад, укладення відповідного договору або сплати покупної ціни.

Якщо громадянин або юридична особа не є власником нерухомого майна, але добровільно, відкрито і безперервно володіє ним як своїм власним протягом п'ятнадцяти років або іншим майном протягом 5 років, то він після закінчення цих термінів набуває права власності на це майно шляхом закріплення цього права в судовому порядку.

Безхозну нерухомість приймає на облік орган, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органів місцевого самоврядування, на території якого воно знаходиться. Після закінчення року з дня постановки безхозної нерухомості на облік, керівник відділу муніципального майна, може звертатися до суду, з вимогою про визнання права муніципальної власності на об'єкт нерухомості, оскільки в таких випадках термін набувальницької давності встановлено 1 рік. Якщо безхозна нерухомість не визнана за рішенням суду як та, що поступила в муніципальну власність, то вона може бути передана власникові, що залишив її, або придбана третьою особою у власність через набувальницьку давність.

Припинення права власності. Право власності припиняється якщо власник:

- передав майно іншим особам;

- відмовився від права власності;

- втратив право власності на майно у випадках загибелі або знищення майна. Найбільш типовою і поширеною підставою для припинення права власності є продаж власником свого майна іншим особам.

Відмова від права власності не спричиняє припинення прав і обов'язків власника нерухомості до придбання права власності на неї іншою особою.


^ УНЕ 3. Види операцій (угод) з нерухомістю


Операція (угода) – це дія громадян і юридичних осіб, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Мета будь-якої угоди – придбання права власності або права користування майном.

Дійсність операції визначають через сукупність наступних умов:
· законність змісту;
· правоздатність і дієздатність фізичних і юридичних осіб, що здійснюють операцію;
· відповідність волі і волевиявлення учасників операції;
· дотримання форми операції.

Єдиним доказом існування зареєстрованого права є державна реєстрація прав на нерухоме майно і угод з ним.


Купівля-продаж

При цій угоді укладається письмовий договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості. За цим договором продавець зобов'язується передати об'єкт нерухомості у власність покупця, а покупець зобов'язується прийняти цей об'єкт і сплатити за нього певну ціну. Договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості підлягає обов'язковій державній реєстрації.


Міна

У цій операції кожна із сторін зобов'язується передати у власність іншій стороні один об'єкт в обмін на іншій. При цьому права власності на об'єкти нерухомості передаються сторонам одночасно, при виконанні обома передачі нерухомого майна.


Дарування

У операції дарування дарувальник безкоштовно передає або зобов'язується передати те що одаряються:
·- об'єкт нерухомості у власність;
- майнове право до себе або третій особі.


Рента

У цьому виді операції одержувач ренти – власник об'єкту нерухомості передає об'єкт у власність платникові ренти, який, у свою чергу, зобов'язується в обмін на отриманий об'єкт періодично виплачувати одержувачеві ренти певну суму або надавати кошти на його утримання в іншій формі.

^ Рента має декілька підвидів:
·- постійна – виплачується безстроково;
·- довічна – виплачується протягом життя одержувача ренти;
·- довічний зміст з утриманням


Оренда

При оренді об'єкту орендодавець зобов'язується надати орендаторові об'єкт нерухомості за орендну плату в тимчасове володіння і користування. Передача об'єкту нерухомості іншому власникові не спричиняє за собою припинення договору оренди, якщо цього не бажає орендтор. Письмова форма договору оренди і його реєстрація обов'язкові.

  1   2   3   4

Схожі:

Тексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості» iconТексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості»
Тексти лекцій з модулю «Оцінка нерухомості» для студентів 4 курсу усіх форм навчання спеціальності 050200 – «Менеджмент організацій»...
Тексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості» iconОцінка об’єктів нерухомості в Україні
Розвиток ринку нерухомості в Україні супроводжується становленням і розвитком оціночної діяльності. На сьогоднішній день створена...
Тексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості» iconМіністерство освіти І науки, молоді та спорту україни харківська національна академія міського господарства в. С. Шевченко конспект лекцій з курсу
Конспект лекцій з курсу «Оцінка нерухомості» для студентів 4 курсу заочної форми навчання напряму підготовки 030601 Менеджмент/ Укл.:...
Тексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості» iconМіністерство освіти І науки україни
Тексти лекцій з модулю «Дослідження систем управління» (для студентів 5 курсу усіх форм навчання спеціальності 000003 «Управління...
Тексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості» iconМіністерство освіти І науки україни
Тексти лекцій з модулю «Фінансовий менеджмент» (для студентів 5 курсу усіх форм навчання спеціальності 050201, 050201 «Менеджмент...
Тексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості» iconТексти лекцій “управління проектами”
Тексти лекцій «Управління проектами» для студентів денної та заочної форми навчання спеціальностей: 050200 Менеджмент організацій,...
Тексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості» iconТексти лекцій “управління проектами”
Тексти лекцій «Управління проектами» для студентів денної та заочної форми навчання спеціальностей: 050200 Менеджмент організацій,...
Тексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості» iconХарківська національна академія міського господарства в. М. Бабаєв тексти лекцій
Тексти лекцій з дисципліни „Системна організація професійної діяльності” для студентів денної І заочної форм навчання спецыальності...
Тексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості» iconТексти лекцій з дисципліни
Тексти лекцій з дисципліни «Організація будівництва» (для студентів 3 курсу денної та заочної форм навчання за напрямом підготовки...
Тексти лекцій з модулю «оцінка нерухомості» iconАкадемія міського господарства с.І. Плотницька економіка будівництва тексти лекцій
Економіка будівництва”. Тексти лекцій (для студентів спеціальності 092100 „Теплогазопостачання І вентиляція”). / Укл. С.І. Плотницька....
Додайте кнопку на своєму сайті:
Документи


База даних захищена авторським правом ©zavantag.com 2000-2013
При копіюванні матеріалу обов'язкове зазначення активного посилання відкритою для індексації.
звернутися до адміністрації
Документи