Ильяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине icon

Ильяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине




Скачати 103.42 Kb.
НазваИльяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине
Дата14.07.2012
Розмір103.42 Kb.
ТипДокументи

Ильяшенко К.В.


Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине.


Сумский государственный университет


В работе проанализированы национальные особенности, характер и степень влияния правового регулирования земельных и сопутствующих им отношений в качестве ключевого фактора формирования стоимости земельных ресурсов.

Ключевые слова: земельные ресурсы, целевое назначение земли, землепользование, правовое регулирование.

In the paper were analysed national features, character and degree of influence of land use legislative regulation as the dominating factor of land prices forming.

Key words: land resources, land use, legislative regulation of land use, price forming factor.


В условиях рыночной экономики аксиомой является то, что оценка земли как, впрочем, и любого иного вида ресурсов, формируется в результате взаимодействия механизмов спроса и предложения на данный вид ресурсов. В свою очередь спрос и предложение на землю обусловлен и целым рядом специфических факторов.

Так, факторы, влияющие как на локальном, так и на общенациональном уровне на рыночную стоимость земли в общем виде можно объединить в следующие основные группы: социальные и демографические особенности территории (региона); общая экономическая ситуация; правовое регулирование и действующие системы налогообложения; природные условия и окружающая среда; физические и качественные характеристики земельного участка; расположение земельного участка; доход, который можно получить, используя земельный участок.

При этом, слегка переформатировав классификацию приведенную выше, в качестве основных можно выделить группу факторов, являющихся следствием правового регулирования земельных отношений; группу факторов, отражающих потенциальную способность земельного участка удовлетворять конкретную потребность покупателя и группу факторов, прямо или косвенно оказывающих воздействие на величину дохода, который может обеспечить земельный участок на протяжении всего времени своей эксплуатации.

Следует отметить, что такая классификация является достаточно условной в силу того, что отдельные факторы, являясь, например, следствием национальных особенностей правового регулирования земельного рынка Украины прямо или косвенно влияют и на способность объекта земельных отношений удовлетворять конкретные потребности потенциального покупателя и в то же время, определяют максимальный уровень отдачи посредством регламентирования допустимых видов использования соответствующих земельных ресурсов.

В этой связи уместно было бы отметить, что правовое регулирование земельного рынка в Украине включает в себя такие условно независимые блоки, как:

1. регламентирование непосредственно земельных отношений, выступающих в качестве разновидности более общей категории: общественных отношений по владению, пользованию и распоряжению землями в пределах территории Украины, земельными участками и правами на них [1];

2. нормативное регулирование оценочной деятельности в принципе [2] и оценки земли, в частности [3];

3. институциональное регулирование рынка земли в Украине.

В систематизированном виде особенности правового регулирования процесса рыночного ценообразования на земельные ресурсы представлены в таблице 1.

Институциональное регулирование земельного рынка в Украине оказывает косвенное воздействие на процесс ценообразования на земельные ресурсы и происходит это благодаря поддержанию и стимулированию конкурентной среды и информационной поддержки всех участников рынка посредством создание правовых основ функционирования ипотеки, земельных банков, товарных бирж, консалтинговых компаний и пр. посреднических структур.

Несмотря на значительную степень влияния данного направления правового регулирования земельных отношений на процесс ценообразование на земельные ресурсы на сегодняшний день практически отсутствуют конкретные индикаторы и механизмы количественной оценки степени такого влияния. В вязи с этим, институциональное регулирование рынка земли подробно рассматриваться нами в рамках данной работы не будет.


Таблица 1 - Правовое регулирование процесса рыночного ценообразования на земельные ресурсы

^ Объект регулирования

Характер воздей-ствия

Способ воздействия на процесс рыночного ценообразования

Степень влияния

1. Перечень потенциальных объектов правоотношений на земельном рынке

прямое

Установление исключений и пр. ограничений относительно возможности участия в обороте отдельных категорий земель.

Значительная

2. Способ использования земельных ресурсов в т.ч. порядок установления и изменения целевого назначения

прямое

Регламентация способа использования земельных ресурсов в зависимости от их целевого назначения

Существенная

3. Методология оценки стоимости земельных ресурсов

  • нормативная денежная оценка

косвенное

Опосредованно через размер земельного налога, государствен-ной пошлины

Незначи-тельная

  • экспертная денежная оценка

нейтраль-ное

Отражает реальную рыночную стоимость, практически не влияя на нее

Не влияет

4. Способ распределения ограниченных земельных ресурсов

прямое

Регламентация способа и канала распределения: конкурс, аукцион, открытые торги, приватизация и пр.

Существенная

5. Институциональное регулирование

косвенное

Обеспечение открытой конкуренции на земельном рынке посредством создание правовых основ функцио-нирования ипотеки, земельных банков, товарных бирж и пр.

Значительная


Намного перспективнее с точки зрения возможности оценки характера и степени влияния на процесс ценообразования на рынке земли представляются нам такие направления законодательного регулирования земельных и сопутствующих им отношений, как регламентирование оценочной деятельности и правового режима использования земельных ресурсов.

Правовое регулирование оценочной деятельности как таковой в Украине включает регламентацию круга субъектов оценочной деятельности и методологических основ ее осуществления, которые в свою очередь включают такие моменты, как урегулирование перечня ситуаций, когда необходимо и возможно осуществление оценочной деятельности; законодательных ограничений; методического сопровождение данного вида деятельности и прочих немаловажных вопросов.

В соответствии с ЗУ «Об оценке земель» устанавливается исчерпывающий перечень видов оценки земли в зависимости от целей и методов осуществления такой оценки: бонитирование грунтов, экономическая и денежная оценка земельных ресурсов. При этом денежная оценка в зависимости от назначения и порядка осуществления может быть нормативной и экспертной.

В связи с тем, что нормативная денежная оценка, согласно законодательства Украины, имеет ограниченную сферу применения, влияние этого инструментария на рыночное ценообразование земли незначительное. Проследить его можно лишь в той степени, в которой земельный налог, государственная пошлина и арендная плата, увеличивая величину текущих расходов, снижают кумулятивный чистый денежный поток от эксплуатации конкретного земельного участка, являющийся фактически эквивалентом его рыночной стоимости.

В отличие от нормативной, экспертная оценка земельных участков и прав на них, которые так же могут выступать в качестве самостоятельного объекта исследования в рамках данной работы, осуществляется для определения реальной рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертная денежная оценка используется при совершении основной массы гражданско-правовых сделок относительно земельных участков и прав на них. Именно результаты экспертной денежной оценки должны браться во внимание при рассмотрении земли в качестве объекта залога при кредитовании.

Рассматривая правовые аспекты регулирования процесса ценообразования на земельные ресурсы следует отметить, что все же основное влияние на рыночную стоимость земли оказывают факторы второй группы, отмеченные в таблице 1. Именно правовой режим использования земель, устанавливаемый в рамках каждой отдельной категории определяет специфику и характер использования земли, а как следствие - и потенциальный доход, который может быть получен, от его использования, и таким образом, формирует рыночную стоимость земли.

Одним из базовых принципов определения стоимости земли в рамках оценочной деятельности, является оценка стоимости земельного участка с учетом максимально эффективного способа его использования. В свою очередь способ использования земли диктуется ее принадлежностью к тому или иному целевому назначению в рамках конкретной категории. Целевое назначение земли определяется органами местного самоуправления на основании соблюдения принципа обеспечения рациональности и эффективности использования земельных ресурсов и находит отражение в виде генерального плана и прочей градостроительной документации для каждого в отдельности населенного пункта.

Таким образом, становится очевидным тот факт, что законодательное регулирование земельных отношений в Украине с целью обеспечения рационального и эффективного землепользования напрямую оказывает влияние и фактически формирует рыночную стоимость интересующего нас в рамках данной работы объекта исследования.

Не второстепенным вопросом при этом остается вопрос качественной и количественной оценки степени рациональности и эффективности использования земельных ресурсов, выступающих в качестве объекта залога, поскольку именно эти критерии позволяют судить о предельных значениях цены для каждого взятого в отдельности земельного участка. Попробуем разобраться в том, какое же использование земли может считаться рациональным.

В работах отечественных ученых советского периода под термином "рациональное использование" земельных ресурсов понималась целесообразность, полнота и степень эффективности использования земель. П.Ф. Веденичев указывает, что полнота использования земель определяется степенью вовлечения их в оборот, степенью освоенности земельного фонда [4]. При этом, чем выше показатель полноты, тем рациональнее и использование земельных угодий. Эта довольно спорная концепция, которая приводила к вовлечению в обращение все новых и новых территорий вместо эффективного использования уже задействованных, была одобрена и взятая на вооружение во времена СССР.

Исследуя работы ученых более позднего периода в сфере использования и охраны земель, можно несколько уточнить значение термина «рациональное использование земли», как такое использование, которое отвечает ее целевому назначению и обеспечивает высокую эффективность землепользования и охрану земельных ресурсов [5]. Попробуем разобраться в этом более детально.

Целевое назначение земельного участка, отнесенного к определенной категории земель, играет важную роль в осуществлении субъектом земельных отношений своих прав на этот участок, а так же накладывает определенные ограничения и предъявляет требования к характеру и способу землепользования, соблюдение которых является обязательным. Использование земель с игнорированием этого принципа земельного законодательства является недопустимым. Следует обратить внимание на различие между терминами, которые употребляются в ст. 19 и в ст.143 ЗК Украины, - соответственно “основное целевое назначение” и “целевое назначение”. «Единый украинский классификатор целевого использования земель» [6] при классификации земли оперирует словосочетанием „целевое использование”; в рамках этого документа деление земель на соответствующие классификационные группы осуществлено в порядке, качественно отличавшемся от того, который был предусмотрен как в действующем в 1990 году, так в ныне действующем Земельном Кодексе Украины. В зависимости от того, являются ли эти термины тождественными или отличными, устанавливается правомерность, а таким образом и рациональность (эффективность) использования лицом земельного участка для конкретных нужд.

Некоторую неразбериху в вопрос определения возможных и допустимых видов использования земли населенных пунктов, как основного объекта нашего исследования вносят действующие государственные строительные нормы. Так, в частности, в соответствии с ДБН 360 - 92**, вообще выделяются только зоны с соответствующим функциональным, а не целевым назначением. Такое разнообразие толкований родственных понятий создает ситуацию невозможности однозначной идентификации наиболее выгодного среди возможных и допустимых способа использования земель, а как следствие – и невозможность точного определения стоимости земли, как потенциального объекта залога.

Однако, следует отдать должное стремлению законодательной ветви власти Украины положить конец такой неопределенности. Так, 10.12.09 г. вступил в силу закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка обретения прав на землю»[7]. В этом законе четко зафиксировано, что виды использования земельного участка в пределах конкретной категории земель (за исключением земель сельскохозяйственного назначения) определяются ее собственником или пользователем самостоятельно в пределах требований, установленных законом к использованию земель данной категории с учетом градостроительной и землеустроительной документации.

Такая кажущаяся конкретика существенно ничего не поменяла. С одной стороны, специалисты анализируя содержание указанного нормативного акта в один голос говорят о том, что выбор направления использования земельного участка для его владельца впервые за всю историю независимости Украины теперь является свободным (в пределах соответствующей категории), однако, с другой стороны, возникает вопрос, что вкладывает законодатель в понятие «вид использования земельного участка» и нецелевое ли назначение по прежнему, фиксируется в проектах землеотвода и градостроительных обоснованиях как разновидности, соответственно землеустроительной и градостроительной документации.

Земельные ресурсы в силу своей физической ограниченности и уникальности являются сегодня одной из ключевых составляющих экономического потенциала любого территориального образования. Понимание этого, актуализирует необходимость совершенствования экономико-правового регулирования рынка земли и земельных отношений в Украине.


Список литературы

  1. Земельний кодекс Украіни (Відомості Верховної Ради (ВВР), 2002, N 3-4, ст.27.

  2. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2001, N 47, ст.251).

  3. Закон України «Про оцінку земель», (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2004, N 15, ст.229.

  4. Веденичев П. Ф., Пасхавер Б. Й. Аграрний ресурсний потенциал Украинской ССР. — К.: Наукова думка, 1988. — 311с.

  5. Управління земельними ресурсами: навчальний посібник/ В.В.Горлачук, В.Г. В’юн, А.Я. Сохнич; За ред. В.Г. В’юна. – Миколаїв: Вид-во МФ НаУКМА, 2002. – 316 с.

  6. Український класифікатор цільового використання землі, затверджений листом Держкомзему від  24.04.1998 р. № 14-1-7/1205.

  7. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» вiд 05.11.2009  № 1702-VI.

Схожі:

Ильяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине iconИльяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине
move to 0-21658302
Ильяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине iconVi международная научно-практическая конференция студентов и аспирантов «Правовое регулирование в условиях модернизации государственности: национальный и международный правовые аспекты»
«Правовое регулирование в условиях модернизации государственности: национальный и международный правовые аспекты», Россия
Ильяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине iconМеждународная научно-практическая конференция преподавателей, аспирантов и студентов "социально-экономические и правовые аспекты посткризисного развития"
Экономического факультета Донецкого национального университета приглашает Вас принять участие в Международной научно-практической...
Ильяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине iconУдк 669. 187: 621. 36. 001. 57 Теоретические аспекты разработки идентификационных моделей как законов регулирования координат электротехнического комплекса сталеплавления Труфанов И. Д., Бондаренко А. А., Чумаков К. И., Арсеньева С. И
...
Ильяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине iconПрограмма работы секций
Теоретико-правовые основы становления и развития транспортного права в Украине: история и современность
Ильяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине iconМетодические рекомендации относительно действий оперативных работников
Статус государственной налоговой службы в Украине, ее функции и правовые основы деятельности определены Законом Украины О
Ильяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине iconЮго-западный государственный университет (г. Курск, Россия) Гомельский государственный технический университет им. П. О. Сухого (Беларусь)
«тренды развития современного общества: управленческие, правовые, экономические и социальные аспекты»
Ильяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине iconМинистерство образования и науки украины факультет права и психологии макеевского экономико-гуманитарного института институт социальной и политической психологии национальной академии педагогических наук украины одесский национальный университет им.
Актуальные политико-правовые и социально-психологические исследования в традициях ведущих научных школ
Ильяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине iconКонцептуальные основы фондового ценообразования. В статье рассмотрены концептуальные основы теорий фондового ценообразования, таких как традиционная теория и «теория уверенности»
Целью данной статьи является исследование основных концепций и факторов, в соответствии с которыми происходит периодическое колебание...
Ильяшенко К. В. Экономико-Правовые аспекты регулирования ценообразования на земельные ресурсы в Украине iconБондаренко Н. А. Криминально-правовые аспекты противодействия экономическим преступлениям и коррупции Методические указания, задания, планы практических занятий по спецкурсу для студентов судебно-прокурорского факультета онюа одесса – 2004 г.
Работа выполнена на кафедре уголовного права Одесской Национальной Юридической Академии доцентом Бондаренко Н. А
Додайте кнопку на своєму сайті:
Документи


База даних захищена авторським правом ©zavantag.com 2000-2013
При копіюванні матеріалу обов'язкове зазначення активного посилання відкритою для індексації.
звернутися до адміністрації
Документи